Обзоры рынка недвижимости Крыма

Итоги 2009 г. Прогноз на 2010 г.
Ноябрь 2009 г.
Октябрь 2009 г.
Итоги 3 квартала 2009 г.
Август 2009 г.
Июль 2009 г.
Итоги 2 квартала 2009 г.
Май 2009 г.
Апрель 2009 г.
Итоги 1 квартала 2009 г.
Февраль 2009 г.
Январь 2009 г.
Итоги 2008 г., прогноз на 2009 г.

Рынок недвижимости Крыма. Итоги 2009 г.

По данным Торговой системы "REM Navigator" динамика цен на недвижимость Крыма по месяцам имела следующие значения:

январь -6%
февраль -4%
март -5%
апрель -5%
май +3%
июнь 0%
июль 0%
август +2%
сентябрь +3%
октябрь -1%
ноябрь -4%
декабрь +6%

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце декабря 2009 г. составили:

• на 1-комнатные квартиры - 984 USD/м².
• на 2-комнатные квартиры - 1069 USD/м².
• на 3-комнатные квартиры - 833 USD/м².
• на дома - 1050 USD/м².

Мы видим, что в первые 4 месяца 2009 года цены стремительно снижались под воздействием финансового кризиса. Падение составляло в среднем 5% в месяц. Некоторая стабилизация рынка произошла в мае, однако в последующие месяцы рынок оставался нестабильным с преобладающим позитивным трендом (в среднем +1% в месяц).
Характеризуя динамику спроса и предложения, можно констатировать, что весь 2009 год рынок испытывал дефицит предложения. На продажу было выставлено намного меньше недвижимости, чем в предыдущем 2008 году. Недвижимость продавали в основном только те продавцы, которых вынуждали к этому материальные, семейные или иные обстоятельства. Спрос также оставался минимальным. В первом полугодии он был фактически равен нулю. Во второй половине года покупатели то активизировались, то выжидали, что и повлияло на изломы в графике цен.

В целом можно отметить, что рынок недвижимости Крыма в 2009 году пребывал в депрессивном состоянии. Все его индикаторы сигнализировали о слабости: низкое предложение, низкий спрос, низкие цены, малое количество сделок. Общий объем рынка существенно сузился.
Но есть и позитивные тенденции. Инерция кризисных явлений исчерпалась. Рынок недвижимости достиг равновесного состояния и имеет позитивную динамику.

Рынок недвижимости Крыма. Прогноз на 2010 г.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на 2010 г., предполагает следующее:

• динамика цен по месяцам:
  январь 0%
  февраль +2%
  март +2%
  апрель +2%
  май 0%
  июнь 0%
  июль 0%
  август +1%
  сентябрь +2%
  октябрь +2%
  ноябрь +2%
  декабрь +1%
• общий годовой прирост цен на недвижимость в пределах 15 %;
• плавное увеличение предложения (5-10% от общего количества недвижимости в месяц);
• невысокий, но стабильный спрос в течение года;
• стабильное количество совершаемых сделок.

Альтернативные сценарии

Приведенный прогноз основывается разумном предположении об отсутствии непредвиденных изменений в локальной и глобальной экономике (принцип "все как есть"). Однако вероятность таких изменений имеется. Их наступление может повлечь такие состояния рынка, которые не предусмотрены прогнозом.
Девальвация доллара США. Развитие этого процесса может повлечь реальную потерю сбережений той части населения, которая имеет накопления в долларах США.
Политическая и экономическая нестабильность в Украине. В случае негативного развития политических процессов в 2010 г. могут развиться сценарии отсутствия экономического роста (менее 5%) и возможного дефолта по внешним обязательствам.
Степень возможного негативного воздействия данных факторов на рынок недвижимости будет определяться их интенсивностью.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой экономической системы на дату подготовки прогноза. Прогноз REM Navigator представляют собой мнение о предполагаемых тенденциях на рынке недвижимости. Прогноз не следует рассматривать как гарантию результатов или непосредственную рекомендацию к действию. Прогноз не является фактической информацией и поэтому не может характеризоваться как "точный" или "неточный".

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели не стоит опасаться резкого скачка цен в 2010 г. Тем, кто желает купить недвижимость недорого, следует делать покупки в первой половине 2010 г. Во второй половине года цены будут выше, но и выбор будет лучше. Поэтому те, кто готов платить хорошую цену за хорошую недвижимость, могут подождать сентября.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Ноябрь 2009 г.

Ноябрь 2009 г. продемонстрировал неожиданное резкое снижение цен, которое свидетельствует о переходе рынка в новую посткризисную стадию.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в ноябре 2009 г. продолжилось снижение цен на крымскую недвижимость. В целом за истекший месяц цены снизились на 4% (в USD).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце ноября составили:

• на 1-комнатные квартиры - 924 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 976 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 825 USD/кв.м.
• на дома - 1000 USD/кв.м.

Стоимость 1-комнатных квартир осталась без изменений, цены на 2-х, 3-комнатные квартиры и дома ощутимо снизились.
Вряд ли следует воспринимать это как вторую волну обрушения рынка. Очевидно, что после некоторого оживления рынка в августе и сентябре 2009 г., продавцы предприняли попытку поднять цены (в среднем на 5%). Но более высокая цена оказалась для рынка неприемлемой и теперь мы наблюдаем возврат к уровню августа 2009 г. Пожалуй, это состояние и следует рассматривать как равновесное.
Можно констатировать, что ноябрь 2009 г. оказался для крымского рынка недвижимости неудачным. Это кратковременное падение цен может свидетельствовать о проявлении неких фундаментальных свойств рынка и дать ключ к пониманию его дальнейшей динамики.

Итак:
1. В данный момент рынок недвижимости Крыма находится в равновесном состоянии. Продажи недвижимости происходят в ограниченных объемах.
2. Слабость рынка и его неспособность к быстрому восстановлению, сопоставимому с темпами падения. Это значит, что восстановление рынка и рост цен до уровня 2008 г. будет происходить медленно и может занять несколько (3-5) лет.
3. Развитие рынка будет происходить нелинейно с чередующимися незначительными подъемами и падениями цен, зависящими от сезонности, экономической и политической конъюнктуры.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается невысоким. Новые объекты поступают в продажу в незначительных объемах, замещая выбывающие (проданные, снятые с продажи) объекты.
В целом продавцы пребывают в состоянии апатии и не могут определить стратегию своего дальнейшего поведения. Они могут выставлять объекты на продажу, повышать, потом снижать цену, а потом вообще снять недвижимость с продажи.
В основном недвижимость выставляется на продажу в случаях, когда продавцы не могут решить свои проблемы иным способом (необходимость переезда в другой город или страну, семейные обстоятельства, материальные трудности и т.д.).

Спрос

Очевидно, что рынок недвижимости в 2009 г. так и не стал гаванью для инвесторов. На сегодняшний день основными покупателями выступают частные лица, приобретающие недвижимость для собственных нужд в недорогом ценовом сегменте. Финансовых средств, привносимых данными потребителями недостаточно для нормального функционирования рынка недвижимости и смежных отраслей.
Отсутствие инвестиционных сделок существенно сужает объем рынка недвижимости и снижает его статус. Это проявляется в низкой активности рынка, нехватке финансовых ресурсов, ухудшении ассортимента, распаде институциональной структуры и т.д. Происходит затухание активности в сфере строительных и ремонтных работ, производства стройматериалов, инфраструктурных сервисах и др. Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, с рынка недвижимости могут исчезнуть качественные товары и сервисы. Если нет спроса, предложение будет сокращаться.

Прогноз

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., остается без изменений:

• динамика цен по месяцам:
  декабрь 0%

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой финансовой системы на дату подготовки прогноза.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели стоит поискать на рынке подходящую недвижимость. Сегодня можно приобрести недвижимость хорошего качества по низкой цене.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Октябрь 2009 г.

В октябре 2009 г. на рынке недвижимости Крыма наблюдалась стабилизация и корректировка цен в отдельных сегментах после сентябрьского роста.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в октябре 2009 г. рост цен на недвижимость в Крыму приостановился, и произошла незначительная корректировка на -1% (в USD).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце октября составили:

• на 1-комнатные квартиры - 924 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 1034 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 865 USD/кв.м.
• на дома - 1033 USD/кв.м.

Стоимость 1- и 3-комнатных квартир осталась практически без изменений, цены на 2-комнатные квартиры и дома незначительно снизились, что очевидно связано с их существенным ростом в прошлом месяце.
В целом, рынок недвижимости Крыма находится в лучшем состоянии, чем рынки недвижимости других регионов Украины. Так, крымский рынок раньше достиг дна (апрель 2009 г.) и раньше перешел в стадию роста (август-сентябрь 2009 г.), чем например рынок недвижимости г. Киева. Очевидно, что развитие крымского рынка будет опережать развитие других региональных рынков, и события, которые сейчас наблюдаются в Крыму, произойдут в других регионах с определенным временным лагом.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается низким. Однако, новые объекты стали в небольших объемах поступать в продажу.
Большинство продавцов не видят смысла продавать недвижимость по существующим ценам. Как правило, недвижимость выставляется на продажу для того, чтобы купить взамен другую недвижимость по существующей низкой цене. При этом, одни продавцы пытаются улучшить свои жилищные условия и готовы предложить доплату за новую недвижимость. Другие согласны купить недвижимость худшего качества и полученную доплату использовать для решения своих финансовых проблем.

Спрос

В настоящий момент покупатели находятся в состоянии замешательства вследствие того, что их надежды на обвал цен не оправдались. Они уже начинают задумываться о том, что их расчеты оказались неправильными, но все еще продолжают надеяться на обвал рынка, перспектива которого становится все иллюзорнее.
Тут необходимо привести простейшую аналогию. Население начинает скупать иностранную валюту только тогда, когда цена на нее становится уже слишком высокой. Когда же курсы валют начинают падать, население бежит продавать валюту. Эта стадная психология запоздалой реакции на свершившееся в полной мере проявляется и на рынке недвижимости. Самый большой спрос на недвижимость будет тогда, когда цены начнут вызвать у массового покупателя страх.
В настоящее время спрос значительно возрос по сравнению с "мертвыми" летними месяцами, но подвержен труднообъяснимым колебаниям повышения/снижения с интервалами 1-2 недели. Возможно, эта импульсивность отражает общую нервозность и сомнения массового покупателя. Следует также отметить рост спроса на южнобережную недвижимость (как в сегменте элитной, так и в сегменте жилой недвижимости), формируемый, в основном, гражданами Российской Федерации.

Прогноз

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., остается без изменений:

• динамика цен по месяцам:
  ноябрь +2%
  декабрь 0%
• увеличение спроса на недвижимость и активизация рынка недвижимости осенью 2009 г.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой финансовой системы на дату подготовки прогноза.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели должны понять, что время начинает работать против них. Чем дольше они будут откладывать покупку, тем ниже будет качество недвижимости, которую они купят по более высокой цене.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Итоги 3 квартала 2009 г.

3 квартал 2009 г. характеризуется началом устойчивого повышения цен на недвижимость. Последующий рост рынка приведет к активизации отложенного спроса, который подтолкнет дальнейший рост цен.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в сентябре 2009 г. рост цен на недвижимость в Крыму составил в среднем 3% (в USD).

Динамику цен на крымскую недвижимость в первом полугодии 2009 г. можно представить следующим образом:

январь -6%
февраль -4%
март -5%
апрель -5%
май +3%
июнь 0%
июль 0%
август +2%
сентябрь +3%

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце сентября составили:

• на 1-комнатные квартиры - 924 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 1046 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 857 USD/кв.м.
• на дома - 1100 USD/кв.м.

Рост цен наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости: на 1, 2, 3-комнатные квартиры и дома.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается крайне низким. Общее число продаваемых объектов по сравнению с докризисным уровнем сократилось в несколько раз. Новые объекты практически не поступают в продажу, так как продавцы заняли выжидательную позицию.
Слабая эластичность предложения и перманентная склонность продавцов к повышению цен позволяют сделать вывод о том, что при малейшем повышении спроса цены на недвижимость могут быстро подняться. Что и наблюдается в текущий момент.

Спрос

Низкий спрос на недвижимость, наблюдавшийся с момента начала экономического кризиса в Украине, являлся следствием массовых ожиданий обвала цен. Покупатели не видели смысла в покупке недвижимости, цена которой непрерывно снижалась. Таким образом, сделки с недвижимостью не проводились почти полтора года. За это время накопилось значительное количество покупателей, имеющих деньги и желающих приобрести недвижимость. Но если цены начнут расти, ждать будет нельзя.
Сейчас наблюдается тот самый переломный момент. Покупатели начинают понимать, что слухи об обвале цен оказались ложными. Дальнейшее повышение цен окончательно развеет оптимизм покупателей и погонит их на рынок. Своей активностью они поднимут цены еще больше, что привлечет на рынок новые массы покупателей. Ситуация будет подогреваться "инвесторами", пытающимися пристроить обесценивающиеся гривневые и долларовые сбережения.
В настоящий момент активность покупателей еще не достигла пикового значения, однако уже сформировался устойчивый спрос на все типы жилой недвижимости (особенно на 1, 2-комнатные квартиры и дома). Остается низким спрос на коммерческую недвижимость и земельные участки, которые в обозримой перспективе не будут влиять на климат рынка недвижимости Крыма.

Прогноз

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., остается без изменений:

• динамика цен по месяцам:
  октябрь +2%
  ноябрь +2%
  декабрь 0%
• увеличение спроса на недвижимость и активизация рынка недвижимости осенью 2009 г.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой финансовой системы на дату подготовки прогноза.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели должны понять, что время начинает работать против них. Чем дольше они будут откладывать покупку, тем ниже будет качество недвижимости, которую они купят по более высокой цене.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Август 2009 г.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в августе 2009 г. рост цен на недвижимость в Крыму составил в среднем 2% (в USD).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце августа составили:

• на 1-комнатные квартиры - 909 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 976 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 846 USD/кв.м.
• на дома - 1050 USD/кв.м.

Эти данные свидетельствуют о том, что рынок преодолел фазу падения цен (май 2009 г.), фазу стабилизации цен (июнь-июль 2009 г.) и в августе перешел в стадию роста. Этот рост тем более примечателен, что его не подкосило даже 12-процентное падение курса гривни. Фактически, гривневые цены на недвижимость в августе выросли на 14%.
Продолжается корректировка цен на разные типы недвижимости. Немного снизилась цена на 1-комнатные (3%), и существенно на 3-комнатные квартиры (7%). В то же время, ощутимо повысились цены на 2-комнатные квартиры (до 7%) и дома (до 10%). Это свидетельствует о том, что первыми начали подниматься цены на наиболее востребованные типы недвижимости. То есть, ценовая конъюнктура начинает отражать реальные потребности рынка.

Предложение

Предложение недвижимости в Крыму остается низким. В Симферополе выставлено на продажу не более 300 однокомнатных, 400 двухкомнатных и 300 трехкомнатных квартир. Количество выставленных на продажу домов не превышает 350.
Продавцы, которые так и не сняли свои объекты с продажи, обрели определенную психологическую устойчивость и свыклись с низким спросом на недвижимость. Они больше не предпринимают импульсивных попыток продать свои дома и квартиры, и настроились на длительное ожидание покупателей, которые будут готовы заплатить предложенную цену.

Спрос

Спрос на недвижимость остается достаточно низким. Это связано с убежденностью покупателей в дальнейшем падении цен на недвижимость. Они исходят из соображения: "Зачем покупать недвижимость сегодня, если завтра она будет еще дешевле?" Но тогда зачем покупать завтра, если послезавтра будет еще дешевле, чем завтра? Парадокс сводится к тому, что покупатели вообще не будут ничего покупать, пока цены вдруг не вырастут процентов на двадцать.
Как уже известно из наших предыдущих обзоров, цены на недвижимость в Крыму не просто прекратили снижаться, но с мая 2009 г. еще и выросли на 5%. Эти 4 месяца ожидания обойдутся покупателю 2-комнатной квартиры в 60-70 тыс. грн. переплаты (с учетом курсовой разницы). Логика подсказывает, что дальнейшее ожидание "обвала цен" может обернуться еще большими убытками. Но образумить наших покупателей сможет, пожалуй, только лобовое столкновение с жестокой реальностью.

Прогноз

Состояние рынка недвижимости Крыма характеризуется низким уровнем предложения при высоком латентном спросе. Это дает основание предположить, что увеличение спроса может привести к быстрому повышению цен.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., остается без изменений:

• динамика цен по месяцам:
  сентябрь +2%
  октябрь +2%
  ноябрь +2%
  декабрь 0%
• увеличение спроса на недвижимость и активизация рынка недвижимости осенью 2009 г.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой финансовой системы на дату подготовки прогноза.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует принять во внимание дефицит недвижимости и восходящий тренд на рынке. На сегодняшний день больше нет смысла придерживаться стратегии понижения цен, которая больше не стимулирует покупателей, занявших выжидательную позицию. Лучше всего будет снять недвижимость с продажи до момента начала роста цен.

Покупатели следует учесть, что наиболее благоприятный момент для покупки недвижимости остался в прошлом. На рынке формируется дефицит качественной недвижимости. Вероятно, что осенью 2009 г. приобрести хорошую недвижимость станет еще сложнее. Благоприятные условия для покупки недвижимости могут в краткие сроки смениться на неблагоприятные.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Июль 2009 г.

Июль 2009 года можно считать своеобразным поворотным моментом кризиса на рынке недвижимости. Это третий месяц ценовой стабильности на крымском рынке недвижимости. Уже можно утверждать, что тенденция падения цен исчерпалась, и рынок достиг равновесного состояния, или так называемого "ценового дна".
Таким образом, июль 2009 года можно рассматривать как своеобразную "точку бифуркации", после прохождения которой тенденции рынка недвижимости могут кардинально измениться. Наблюдаемые сегодня события по-своему уникальны и дают возможность с кристальной ясностью понять все, что происходило и произойдет на рынке недвижимости.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в июле 2009 г. средняя цена недвижимости в Крыму не изменилась и закрепилась на уровне цен, достигнутых в мае - июне (в USD).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце июля составили:

• на 1-комнатные квартиры - 939 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 930 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 925 USD/кв.м.
• на дома - 923 USD/кв.м.

По итогам последних трех месяцев можно сделать вывод об окончательном достижении рынком равновесного состояния, т.е., так называемого "ценового дна". Уже в мае падение цен прекратилось, и произошел небольшой трехпроцентный рост, связанный, главным образом, со снижением курса USD. Июнь и июль показали, что стабилизация рынка, достигнутая в мае, не является временной, и дальнейшее падение цен является маловероятным. Изменение цен происходит сейчас главным образом в рамках корректировки цен в отдельных сегментах и не влияет на среднюю цену недвижимости. Эти выводы подтверждаются и иными, более глубокими тенденциями, которые собственно и оказывают влияние на ценовую конъюнктуру, речь о которых пойдет ниже.
Примечательно, что 28 июля глава Сбербанка России, Герман Греф, констатировал достижение "дна" и на российском рынке недвижимости. При этом, прогнозы Сбербанка являются весьма достоверными. Отметим, что в декабре 2008 г. оценка развития кризисных явлений, данная центром макроэкономических исследований Сбербанка практически дословно совпала со сценарием аналитического центра REM Navigator.

Предложение

Одной из основных тенденций является стремительное сокращение предложения недвижимости. Продавцы отказываются продавать недвижимость по существующим на сегодняшний день ценам и в массовом порядке снимают объекты с продажи. Из баз агентств недвижимости только в июле исчезло 15-30% предложений.
Существенно сократилось общее количество выставляемой на продажу недвижимости. Так, сегодня на вторичном рынке Симферополя продается не более 2 тысяч объектов недвижимости, в то время, как в докризисный период на продажу выставлялось не менее 10 тысяч. Это означает, что предложение снизилось в 5 раз! При этом, количество действительно привлекательных объектов, измеряется одной-двумя сотнями. В некоторых районах, где год назад выставлялись на продажу десятки вариантов сегодня можно найти всего две-три квартиры.
Описанная динамика предложения говорит о том, что цена на недвижимость достигла порога, ниже которого ее просто никто не будет продавать, по крайней мере, на вторичном рынке.
Что касается первичного рынка, то следует отметить, что основные крымские застройщики не останавливали строительство начатых объектов и к осени планируется сдача в эксплуатацию нескольких новостроек в Ялте и Симферополе.

Спрос

Другой интересной тенденцией является увеличение спроса на недвижимость при отсутствии увеличения количества сделок. Покупатели просто интересуются недвижимостью, осматривают ее, но не покупают.

Падение спроса имеет психологические причины
Эта, казалось бы, парадоксальная ситуация имеет достаточно простое объяснение. На рынке присутствует большое количество платежеспособных покупателей, которые не уверены, что время для покупки недвижимости уже наступило. Они, в принципе понимают, что уже пора что-то делать, но не могут решиться на покупку.

Платежеспособный спрос
При этом, платежеспособный спрос достаточно велик. По оценкам экспертов, сегодня под матрацами у граждан Украины хранится от 7 до 10 млрд. USD. При этом, в Крыму находится от 300 до 500 млн. USD. Если бы эти деньги вдруг устремились на рынок недвижимости Крыма, то достаточное количество недвижимости просто негде было бы взять (напомним, что в Симферополе сейчас продается не более 200 пристойных квартир). При этом, следует учитывать, что деньги, вовлеченные в рынок недвижимости, используются несколько раз в "цепочках" последовательных продаж и покупок. Это означает, что для одномоментного повышения средней цены на недвижимость в Крыму на 10% достаточно поступление на рынок 15-20 млн. USD.
Можно предположить, что когда часть потенциальных покупателей вдруг решит, что момент для покупки недвижимости уже наступил, на рынок сразу поступит количество денег, достаточное для того, чтобы повлиять на цены. Когда это произойдет, остальные покупатели также устремятся на рынок. Необходимо также иметь в виду, что в начале девятилетнего цикла роста цен на недвижимость, в 2000 году, сбережения населения были гораздо меньше чем сегодня, а экономическая ситуация была даже хуже.

Экономическая ситуация
Следует также иметь в виду, что вопреки распространенному мнению, ухудшение экономической ситуации в Украине не имеет прямого отношения к количеству платежеспособных покупателей. В упрощенной форме это можно продемонстрировать следующим образом.
Предположим, что весной 2008 года в Симферополе имелось 100 семей, имевших 75000 USD на покупку 2-комнатной квартиры. К концу 2008 года этих семей не стало меньше, так как потратить 75000 USD за пол года практически невозможно. Напротив, эти покупатели мотивированы на покупку еще больше, ведь 2-комнатная квартира к этому моменту подешевела до 45000 USD. Кроме того, за 45000 USD купить такую квартиру могут уже не 100, а 200 семей.

Ипотечное кредитование
Сокращение объемов ипотечного кредитования может повлечь только временный спад спроса на недвижимость. Количество "покупателей в кредит" действительно сократилось. Но не стоит забывать, что банки дают в кредит не собственные деньги. А это значит, что в кредит не выданы именно те деньги, которые изъяты с депозитов (за исключением средств, имеющих иностранное происхождение). При этом, общее количество денег в экономике не изменилось. Только теперь деньги могут тратить те, кому они на самом деле принадлежат, а не те, у кого их нет. При этом, недвижимость может стать неплохой альтернативой депозитам.

Прогноз

Таким образом, мы наблюдаем резкий спад предложения при высоком латентном спросе. Это дает основание предположить, что даже незначительное увеличение спроса может привести к быстрому повышению цен.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., предусматривает следующее:

• динамика цен по месяцам:
  июль 0%
  август 0%
  сентябрь +2%
  октябрь +2%
  ноябрь +2%
  декабрь 0%
• увеличение спроса на недвижимость и активизация рынка недвижимости осенью 2009 г.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой финансовой системы на дату подготовки прогноза.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует принять во внимание дефицит недвижимости и возможный восходящий тренд на рынке. На сегодняшний день больше нет смысла придерживаться стратегии понижения цен, которая больше не стимулирует покупателей, занявших выжидательную позицию. Лучше всего будет снять недвижимость с продажи до момента начала роста цен.

Покупатели должны понять, что на рынке начинает формироваться дефицит качественной недвижимости. Вероятно, что осенью 2009 г. приобрести хорошую недвижимость станет еще сложнее. Каждому покупателю стоит сформулировать четкий ответ на вопрос, будет ли он приобретать недвижимость в 2009 г.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Итоги 2 квартала 2009 г.

2 квартал 2009 г. продемонстрировал остановку падения цен и окончательную стабилизацию рынка недвижимости Крыма.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в июне 2009 г. средняя цена недвижимости в Крыму не изменилась и закрепилась на уровне цен, достигнутых в предыдущем месяце.

Динамику цен на крымскую недвижимость в первом полугодии 2009 г. можно представить следующим образом:

январь -6%
февраль -4%
март -5%
апрель -5%
май +3%
июнь 0%

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце мая составили:

• на 1-комнатные квартиры - 909 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 930 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 981 USD/кв.м.
• на дома - 925 USD/кв.м.

Таким образом, по итогам последних двух месяцев можно сделать вывод об окончательном достижении рынком равновесного состояния, т.е., так называемого "ценового дна". Уже в мае падение цен прекратилось, и произошел небольшой трехпроцентный рост, связанный, главным образом, со снижением курса USD. Июнь показывает, что стабилизация рынка, достигнутая в мае, не является временной, и дальнейшее падение цен является маловероятным.
Рынок остается в фазе корректировки цен в отдельных сегментах. Цены на 2-комнатные квартиры и дома остались неизменными (по сравнению с маем). Цена на 1-комнатные квартиры незначительно снизилась. Наиболее интересным фактом является повышение цены на 3-комнатные квартиры, которые ранее не пользовались спросом. Это можно объяснить их предшествующей недооценкой. Кроме того, продавцы 3-комнатных квартир проявляют желание к завышению цен, т.к. зачастую испытывают необходимость в покупке однокомнатных квартир для расселения. Таким образом, цена средней 3-комнатной квартиры стремится к цене двух самых дешевых 1-комнатных квартир.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается низким, поскольку цены не мотивируют продавцов на продажу. В июне наблюдалось незначительное увеличение количества предлагаемой на продажу недвижимости. В целом можно отметить, что продавцы начинают избавляться от комплекса собственной неполноценности и вероятность снижения цены или торга уменьшается.

Спрос

В июне спрос на недвижимость продолжил повышаться. Количество покупателей, ищущих недвижимость для покупки, увеличилось. Агентства недвижимости начинают выходить на докризисный уровень работы. Число показов недвижимости значительно увеличилось, но сделок пока заключается мало.

Покупатели проявляют спрос на все типы жилой недвижимости, в том числе - загородную. Остается низким спрос на коммерческую недвижимость и земельные участки.

Если тенденция роста цен продолжится, покупатели утратят уверенность в падении цен и устремятся на рынок. Этому способствует информация о росте цен, публикуемая в СМИ. Такие новости оказывают все возрастающее воздействие на ожидания покупателей.

Очевидно, что в последующие месяцы спрос на недвижимость будет постепенно возрастать и достигнет максимального значения осенью.

Прогноз

Позитивные тенденции, проявившиеся на рынке недвижимости Крыма в мае-июне 2009 г. дают возможность улучшить прогноз ТС REM Navigator на 2009 г.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на вторую половину 2009 г., предусматривает следующее:

• ослабление негативных явлений в экономике Украины;
• динамика цен по месяцам:
  июль 0%
  август 0%
  сентябрь +2%
  октябрь +2%
  ноябрь +2%
  декабрь 0%
• увеличение спроса летом и осенью 2009 г.;
• существенная активизация рынка недвижимости осенью 2009 г.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели должны понять, что время начинает работать против них. Чем дольше они будут откладывать покупку, тем ниже будет качество недвижимости, которую они купят по более высокой цене.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Май 2009 г.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в мае 2009 г. падение цен на недвижимость прекратилось впервые с сентября 2008 г. Рост цен на недвижимость в Крыму составил в среднем 3 %.

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце мая составили:

• на 1-комнатные квартиры - 969 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 930 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 809 USD/кв.м.
• на дома - 923 USD/кв.м.

В обзоре за апрель уже были отмечены признаки достижения рынком равновесного состояния и переход в фазу корректировки цен в отдельных сегментах. Если в апреле проявилось повышение цен на однокомнатные квартиры, то в мае подорожали все виды квартир, включая наименее востребованные 3-комнатные. Незначительно поднялась цена на дома. В целом рост демонстрирует практически вся жилая недвижимость.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается низким, поскольку цены не мотивируют продавцов на продажу. Влияние продавцов, испытывающих острые финансовые затруднения, на рынке практически не наблюдается.

Спрос

В мае наблюдалось определенное повышение спроса, главным образом на жилую недвижимость. Помимо квартир растет спрос на дома.

Остается низким спрос на коммерческую, загородную недвижимость и земельные участки.

Очевидно, что если тенденция роста цен продолжится, покупатели утратят уверенность в падении цен и устремятся на рынок. Этому будет способствовать информация о росте цен, публикуемая в СМИ. Такие новости уже поступают, но со временем станут оказывать возрастающее воздействие на ожидания покупателей.

Повышение спроса не связано с выходом Украины из экономического кризиса. В данном контексте работают чисто ценовые факторы. Снижение цен вызвало увеличение спроса. Этот спрос базируется на денежных накоплениях населения.

Прогноз

Состояние рынка недвижимости Крыма в мае оказалось несколько лучшим, чем в прогнозе ТС REM Navigator на 2009 год. Позитивные тенденции пока слишком неустойчивы для пересмотра прогноза. Следует также учесть, что рост цен основывается на денежных накоплениях населения, а не на улучшении состояния экономики. Впрочем, размер денежных накоплений населения достаточно велик, чтобы обеспечить ощутимое и долговременное воздействие на рынок. В случае, если тенденция роста сохранится на рынке в июне, REM Navigator произведет корректировку своего прогноза на 2009 год.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС REM Navigator на 2009 год, пока остается без изменений:

• дальнейшее ухудшение экономической ситуации в Украине
• падение цен на недвижимость в Крыму зимой и весной в среднем на 5% в месяц, летом в среднем на 2-3% в месяц
• низкий спрос на недвижимость зимой-весной 2009 года и небольшое увеличение спроса летом 2009 года
• сокращение общего количества недвижимости, предлагаемой на рынке.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует помнить, что вероятность продажи недвижимости зависит от адекватности цены. Цена продаваемой недвижимости не должна превышать средний уровень цен на рынке.

Покупатели должны понять, что время начинает работать против них. Чем дольше они будут откладывать покупку, тем ниже будет качество недвижимости, которую они купят по более высокой цене.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Апрель 2009 г.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в апреле 2009 г. снижение цен на недвижимость в Крыму составило в среднем 5 %.

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце марта составили:

• на 1-комнатные квартиры - 937 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 826 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 714 USD/кв.м.
• на дома - 920 USD/кв.м.

Анализ цен показывает некоторую стабилизацию на рынке недвижимости Крыма. Обвальное падение цен прекратилось. Сейчас наблюдается корректировка цен в отдельных сегментах рынка. Цены на определенные типы недвижимости (например, однокомнатные квартиры) остаются стабильными или даже повышаются. Иные типы недвижимости продолжают дешеветь. Характерным является снижение цен на коммерческую недвижимость, которая подешевела практически до уровня жилой недвижимости. Это объясняется свертыванием деловой активности в период экономического кризиса.

Приведенный анализ позволяет судить о возможности предстоящей стабилизации рынка и ослаблении негативных тенденций в мае-июне 2009 г.

Предложение

Количество предлагаемой на продажу недвижимости остается низким, поскольку цены не мотивируют продавцов на продажу. Количество продавцов, испытывающих острые финансовые затруднения, сократилось.

Спрос

В конце апреля наблюдалось незначительное повышение спроса. Однако, по-прежнему, покупателей интересует только недорогая жилая недвижимость.

Практически полностью отсутствует спрос на коммерческую, загородную недвижимость и земельные участки.

Ожидания основной массы покупателей сводятся к продолжению падения цен. Однако, по мере того, как падение цен будет останавливаться, все большая доля покупателей будет выходить на рынок.

Прогноз

Прогноз рынка недвижимости Крыма, данный ТС REM Navigator на 2009 год, остается без изменений:

• дальнейшее ухудшение экономической ситуации в Украине
• падение цен на недвижимость в Крыму зимой и весной в среднем на 5% в месяц, летом в среднем на 2-3% в месяц
• низкий спрос на недвижимость зимой-весной 2009 года и небольшое увеличение спроса летом 2009 года
• сокращение общего количества недвижимости, предлагаемой на рынке.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует учесть, что шанс на продажу недвижимости у них появится только в случае, если они выставят ее на продажу по цене ниже рыночной.

Покупатели недвижимости получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Очевидно, что такая возможность еще будет сохраняться в мае 2009 года.

наверх

Итоги 1 квартала 2009 г.

На рынке недвижимости Крыма в январе-марте 2009 г. продолжают развиваться процессы, начавшиеся конце 2008 г. Негативные тенденции, вызванные финансово-экономическим кризисом в Украине, проявляется в снижении цен и отсутствии спроса.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в 1 квартале 2009 г. снижение цен на недвижимость в Крыму составило в среднем 15 % (январь - 6%, февраль - 4 %, март - 5 %).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость составили:

• на 1-комнатные квартиры - 844 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 833 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 758 USD/кв.м.
• на дома - 998 USD/кв.м.

Следует отметить, что цены на крымскую недвижимость остаются традиционно высокими относительно других регионов Украины.

Предложение

На вторичном рынке недвижимости Крыма происходит сокращение количества предлагаемой на продажу недвижимости. Снижение цен на недвижимость в Крыму заставило многих продавцов, снять недвижимость с продажи.

Такую неэластичную структуру предложения можно рассматривать как переходное состояние. Очевидно, что даже при незначительном увеличении спроса, недорогая недвижимость будет быстро выкуплена. Это может вызвать дефицит, результатом которого станет прекращение снижения цен или небольшое увеличение. Что, в свою очередь, может вызвать активизацию отложенного спроса и дальнейшую цепную реакцию. Хотя это, скорее всего, и не вызовет длительный тренд роста цен, прекращение падения цен будет происходить примерно по такому алгоритму.

Воздействие финансового кризиса проявляется в появлении на рынке продавцов, испытывающих финансовые трудности. Частыми стали случаи выставления на продажу недвижимости в хорошем состоянии (после ремонтов или новой). Нередки также пожелания обменять недвижимость лучшего качества на недвижимость худшего качества с доплатой. Мотивированные продавцы оценивают ситуацию с большей долей реалистичности и не склонны завышать цену.

Хотя на рынке можно встретить и таких продавцов, которые пытаются продать недвижимость по докризисным ценам.

Спрос

Спрос остается стабильно низким во всех сегментах рынка.

Отсутствие интереса к коммерческой недвижимости связано со свертыванием деловой активности.

Предвидя снижение своих доходов, покупатели также теряют интерес к загородной недвижимости, которая требует больших расходов на содержание и транспорт. К тому же, загородные усадьбы испытывают ценовую конкуренцию с подешевевшей городской недвижимостью.

Наибольшее воздействие кризис оказал на рынок земли. Это связано с тем, что начинать новое строительство никто не готов. Тем более, что покупка готового дома обойдется гораздо дешевле.

Наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость в низком ценовом диапазоне. В основном это 1-комнатные квартиры. Спрос на 3-х и более-комнатные квартиры остается крайне низким, что связано с высокими коммунальными платежами.

На рынке присутствует доля людей, которые желают воспользоваться ситуацией для улучшения жилищных условий. Их предложения сводятся к обмену недвижимости худшего качества на недвижимость лучшего качества с доплатой.

Ожидания основной массы покупателей сводятся к продолжению падения цен. Их стратегией является выжидание. Очевидно, что такой настрой будет сохраняться пока цены снижаются, а доллар США остается стабильным.

Типичный образ покупателя - человек, копивший деньги на покупку 1-2 комнатной квартиры, который не успевал за ростом цен. Теперь он располагает требуемой суммой, но не очень спешит с покупкой, надеясь на дальнейшее снижение цены.

Часто встречаются покупатели, изъявляющие желание приобрести недвижимость по крайне низкой цене (в 2-3 раза ниже рыночной). Они не ориентируются в рыночных ценах и строят свои представления на газетных публикациях о безграничном обвале цен.

Прогноз динамики спроса на недвижимость должен учитывать то, что на руках у населения находится от 50 до 70 миллиардов грн., изъятых из банковской системы. Частично эти деньги конвертированы в доллары США. Это означает, что инфляция или колебания курса доллара на мировых финансовых рынках могут вызвать массовый сброс валюты населением. Единственной реальной альтернативой валюте может служить только недвижимость. А это означает достаточно большую вероятность повышения спроса в 2009 году со всеми вытекающими последствиями.

Прогноз

Прогноз ТС REM Navigator на 2009 год, остается без изменений:

• дальнейшее ухудшение экономической ситуации в Украине
• падение цен на недвижимость в Крыму зимой и весной в среднем на 5% в месяц, летом в среднем на 2-3% в месяц
• низкий спрос на недвижимость зимой-весной 2009 года и небольшое увеличение спроса летом 2009 года
• сокращение общего количества недвижимости, предлагаемой на рынке.

Рекомендации продавцам и покупателям

Продавцам следует учесть, что шанс на продажу недвижимости у них появится только в случае, если они выставят ее на продажу по цене ниже рыночной. Чем дольше они будут сохранять иллюзию способности продать недвижимость дорого, тем больше упадет ее реальная цена в ходе общего снижения цен. Время работает против продавцов.

Покупатели недвижимости получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Но по мере снижения цен, количество недвижимости на рынке будет уменьшаться. Не следует слишком затягивать покупку. Когда покупать начнут все, самая привлекательная недвижимость быстро исчезнет, продавцы перестанут торговаться, а внимание риэлторов к покупателям недорогой недвижимости ослабнет.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Февраль 2009 г.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в январе 2009 г. снижение цен на недвижимость в Крыму составило в среднем 4 %. Наибольшее падение цен наблюдалось в сегменте элитной недвижимости (до 10 %).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость составили:

• на 1-комнатные квартиры - 942 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 957 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 846 USD/кв.м.
• на дома - 1005 USD/кв.м.

Предложение

Снижение цен на недвижимость в Крыму заставило многих продавцов, снять недвижимость с продажи. На вторичном рынке недвижимости Крыма происходит сокращение количества предлагаемой на продажу недвижимости. Частыми стали случаи выставления на продажу недвижимости в хорошем состоянии (после ремонтов или новой), что обусловлено финансовыми проблемами продавцов. Нередки также пожелания обменять недвижимость лучшего качества на недвижимость худшего качества с доплатой.

Спрос

Спрос остается стабильно низким во всех сегментах рынка, особенно в сегментах коммерческой, элитной, а также загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость в низком ценовом диапазоне.

Прогноз

Прогноз ТС REM Navigator на 2009 год, остается без изменений:

• дальнейшее ухудшение экономической ситуации в Украине
• падение цен на недвижимость в Крыму зимой и весной в среднем на 5% в месяц, летом в среднем на 2-3% в месяц
• низкий спрос на недвижимость зимой-весной 2009 года и небольшое увеличение спроса летом 2009 года
• сокращение общего количества недвижимости, предлагаемой на рынке.

Рекомендации продавцам и покупателям

Покупателям следует учесть, что шанс на продажу недвижимости у них появится только в случае, если они выставят ее на продажу по цене ниже рыночной.

Покупатели недвижимости получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Но по мере снижения цен, количество хорошей недвижимости на рынке будет уменьшаться.

наверх

Обзор рынка недвижимости Крыма. Январь 2009 г.

Цены

По данным Торговой системы REM Navigator, в январе 2009 г. снижение цен на недвижимость в Крыму составило в среднем 6 %. Наибольшее падение цен наблюдалось в сегменте элитной недвижимости (до 20 %).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость составили:

• на 1-комнатные квартиры - 1200 USD/кв.м.
• на 2-комнатные квартиры - 1063 USD/кв.м.
• на 3-комнатные квартиры - 923 USD/кв.м.
• на дома - 1100 USD/кв.м.

Предложение

Снижение цен на недвижимость в Крыму вызвало уменьшение количества предлагаемой на продажу недвижимости. Многие продавцы, не удовлетворяясь установившейся ценой, снимают недвижимость с продажи.

Спрос

Наблюдается существенное снижение спроса на недвижимость во всех сегментах рынка, особенно в сегментах коммерческой, элитной, а также загородной недвижимости. Это связано со свертыванием деловой активности и снижением благосостояния населения. Наибольший интерес покупателей привлекают недорогие квартиры.

Прогноз

Прогноз ТС REM Navigator на 2009 год, остается без изменений:

• дальнейшее ухудшение экономической ситуации в Украине
• падение цен на недвижимость в Крыму зимой и весной в среднем на 5% в месяц, летом в среднем на 2-3% в месяц
• низкий спрос на недвижимость зимой-весной 2009 года и небольшое увеличение спроса летом 2009 года
• сокращение общего количества недвижимости, предлагаемой на рынке.

Рекомендации продавцам и покупателям

Покупателям следует учесть, что шанс на продажу недвижимости у них появится только в случае, если они выставят ее на продажу по цене ниже рыночной.

Покупатели недвижимости получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Но по мере снижения цен, количество хорошей недвижимости на рынке будет уменьшаться.

наверх

Итоги 2008 г., прогноз на 2009 г.

Рынок недвижимости Крыма. Итоги 2008 г.

По данным Торговой системы "REM Navigator":

- по итогам I - II кварталов 2008 г. прирост цен на недвижимость в Крыму составил в среднем 22% (в USD);

- в III квартале 2008 г. средняя цена оставалась практически на уровне II квартала 2008 г. (июль, август небольшой рост до 5%, сентябрь - небольшое снижение);

- по итогам IV квартала 2008 г. наблюдался спад цен на недвижимость в Крыму в среднем на 39 % (в USD).

Это наибольшее падение цен на недвижимость в истории Украины.

Прогноз рынка недвижимости Крыма на 2009 г.

Первичный рынок.

Не стоит ожидать массовых дефолтов застройщиков или обвала цен на рынке новостроек. Ведь строительство можно временно приостановить, и окончить его позже при наступлении благоприятных условий.

Вторичный рынок.

По данным Торговой системы "REM Navigator" рынок утратил инерцию роста уже к ноябрю 2008 г. В 2009 году продолжится снижение цен. Зимой и весной цены могут понижаться до 5% в месяц. К лету рынок должен достичь равновесного состояния и коррекция цен замедлится до 2-3% в месяц.

В 2009 году будут наблюдаться следующие тенденции:

• постепенное понижение цен;
• общее количество продаваемой недвижимости будет постепенно уменьшаться (особенно качественной);
• наличие мотивированных продавцов возрастет;
• цены на ликвидную недвижимость будут сохраняться на относительно высоком уровне.

Это связано с общей закономерностью снижения предложения при понижении цены. Немотивированные продавцы качественной недвижимости либо вообще снимут ее с продажи до лучших времен, либо будут поддерживать высокую цену.

Советы продавцам недвижимости на 2009 г.

2009 год пройдет под знаком игры на понижения цены.

Выигрышной стратегией для продавца недвижимости будет упреждающее снижение цены ниже текущего рыночного уровня.

Если насущная необходимость продать недвижимость отсутствует, лучше отложить продажу.

Советы покупателям недвижимости на 2009 г.

В 2009 г. покупатели недвижимости получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Время будет работать на них, но главное - не упустить его.

По мере снижения цены, количество хорошей недвижимости на рынке будет уменьшаться. Вряд ли покупатель выиграет, если купит за бесценок какие-то руины на окраине. Главное - не сосредотачиваться на ожидании самой низкой цены, а просто не спеша подбирать недвижимость своей мечты по приемлемой цене.

при публикации обязательна ссылка на www.remnavigator.com