Главная страница Крым - центр мира ТОП 100 История REM Navigator Контакты



Поиск

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

КАК ПРОДАТЬ, КУПИТЬ КВАРТИРУ

Секреты профессионалов

Как продать, купить квартиру. Секретыпрофессионалов

 

СОДЕРЖАНИЕ:

ЗА КУЛИСАМИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

 

ЗА КУЛИСАМИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Чем больше я работаю на рынке недвижимости, тем больше я понимаю, как мало знают о нем люди.

На первый взгляд все просто. Если хочешь продать недвижимость, ищи покупателя, если хочешь купить – продавца. Потом иди к нотариусу и подписывай договор. Но за кажущейся простотой скрываются тысячи нюансов, сезонные колебания активности, конъюнктурные особенности различных сегментов рынка. Явившись на рынок, вы неизбежно соприкоснетесь с невидимой жизнью тысяч людей, для которых рынок недвижимости – не однодневная авантюра, а повседневная среда обитания. Все эти люди преследуют собственные цели. У каждого свои методы работы. Одни действуют законно, другие – нет.

Если вы не умеете разобраться в мотивах людей, с которыми имеете дело, если не понимаете законов рынка недвижимости, вы обречены действовать вслепую. Вам придется нащупывать дорогу, ходить по кругу, топтаться на месте. Вас будут обманывать, но вы вряд ли сможете кого-то обмануть.

Каждый раз, когда в нашу контору обращается покупатель или продавец недвижимости с просьбой о помощи, после непродолжительной беседы становится ясно, что его информированность о рынке недвижимости является минимальной. Приходится каждый раз объяснять клиенту элементарные правила поведения на рынке. Это повторяется снова и снова. В конечном итоге, я решил обобщить самое важное и опубликовать. Так появилась эта книга. В ней собраны прописные истины недвижимости.

Неоценимую помощь при создании этой книги оказали мне Роман Мечетин, мой деловой партнер, который помогал мне во всем, Наталия Бокорева, директор АН «Гармония-С», и Татьяна Сирик, директор АН «Квартал», которые делились со мной своим неоценимым опытом, а также Станислав Емельянов, директор издательства «Литера», который помог издать эту книгу.

наверх

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ

1. КАК НАЗНАЧИТЬ ЦЕНУ

Правильная цена – залог успеха

Нет недвижимости, которую нельзя продать, есть цена, по которой ее никто не купит. Цена – основополагающий фактор, от которого зависит, продадите вы недвижимость или нет.

На рынке недвижимости продаются тысячи квартир, а покупаются сотни. Покупатели выбирают только самое лучшее по самой низкой цене. Тысячи объектов недвижимости остаются непроданными. Что явилось причиной неудачи? Неправильная цена.

Кроме того, следует помнить, что в течение года есть только один реальный шанс продать недвижимость. Оживление на рынке носит сезонный характер. Наилучшим временем для продажи является осень. Если вам не удалось продать недвижимость в период сезонной активности, новая возможность может представиться только через год.

Если Вам действительно нужно продать недвижимость, запомните: занизив цену, вы потеряете незначительную часть ее стоимости; завышая цену, вы вообще ничего не продадите и ничего не получите.

Метод оценки

Существует несколько способов оценки недвижимости. Наиболее простым и практичным является метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости. Применить этот метод достаточно просто.

1. Изучаем цены на аналогичную недвижимость.

Берем газеты и выделяем объявления о продажах аналогичной недвижимости, которая находится в одном районе с вашей. Вы сразу обнаружите, что часть квартир без всяких на то оснований оценена значительно дороже, чем остальные такие же самые квартиры. Такую недвижимость следует вычеркнуть из списка, ведь ее хозяева просто хотят убедиться, что сумасшедшие покупатели на рынке отсутствуют. После этого, изучите цены на квартиры из оставшейся части списка и определите среднюю цену на обычную квартиру (в обычном состоянии, не первый, не последний этаж). В результате вы получите среднюю рыночную цену недвижимости данного типа в данном районе.

2. Производим корректировки.

После того, как Вы узнали среднюю цену на недвижимость данного вида, Вы можете вычислить рыночную стоимость своей квартиры.

а) прибавляем стоимость улучшений. Если ваша квартира имеет преимущества по сравнению со среднестатистической квартирой, это увеличивает ее цену. Наилучшую прибавку к стоимости может дать нестандартная планировка квартиры, качество строительных материалов дома, в котором она находится, благоустройство придомовой территории. Иными словами, это факторы, характеризующие потребительские характеристики недвижимости в долгосрочной перспективе и которые невозможно изменить собственными силами.

Не стоит преувеличивать ценность современного ремонта, произведенного в квартире. Если вы «вбухали» в свою квартиру десятки тысяч долларов, то вернуть сможете, в лучшем случае, половину. Ведь любители роскоши предпочтут недорого купить простенькую квартирку, а затем оборудовать ее в соответствии с собственным вкусом. Поэтому, практичнее освежить квартиру косметическим ремонтом, который не увеличит цену, но сделает ее более привлекательной среди других квартир с аналогичной ценой.

б) отнимаем стоимость недостатков. Наиболее существенными изъянами, способными снизить цену квартиры является неудачный этаж (первый или последний), конструктивные недостатки, нерегулярная подача воды и других коммунальных услуг, плохое состояние подъезда и придомовой территории, плохие соседи.

в) вычитаем комиссию агентства. Подавляющее большинство квартир продается при помощи агентств недвижимости. Это значит, что их цена указана с учетом комиссии агентства (в среднем 2 - 5%). Таким образом, собственник квартиры получает на руки сумму за вычетом комиссии.

г) делаем маленькую скидку. Мы почти определили рыночную стоимость вашей квартиры. Однако, метод оценки на основе анализа продаж аналогичной недвижимости предполагает сравнение оцениваемой недвижимости с аналогичной недвижимостью, которая уже продана. Мы же для простоты в качестве отправной точки взяли цену на недвижимость, которую только пытаются продать. Если вы хотите продать, а не продавать недвижимость, сделайте соответствующую корректировку.

Пример

Рассмотрим изложенное на примере обычной двухкомнатной квартиры, расположенной в спальном районе г. Симферополя.

Предположим, что средняя цена на аналогичную недвижимость в данном районе составляет 68000 USD.

Улучшения: хорошая планировка, ремонт стоимостью 15000 USD, зеленая придомовая территория и наличие парковки. Прибавляем к цене за планировку + 1500 USD; за ремонт + 7500 USD (50%), за придомовую территорию + 1000 USD.

Недостатки: последний этаж. Отнимаем от цены - 2000 USD.

Комиссия агентства на подобные квартиры составляет примерно 2%. Отнимаем от цены - 1360 USD.

Скидка для мотивации покупателя. Отнимаем от цены - 1000 USD.

Получаем: 68000 + 1500 + 7500 + 1000 - 2000 - 1360 - 1000 = 73640 USD. Такую сумму вы легко и быстро сможете получить за вашу недвижимость, как продавая ее самостоятельно, так и воспользовавшись услугами агентств.

Как продать по максимальной цене

Продать недвижимость быстро и продать недвижимость дорого – диаметрально противоположные вещи. Если вы хотите получить максимально возможную цену, процесс продажи может затянуться на месяцы или даже годы.

Для того, чтобы продать дорого, следует избрать иную стратегию. Например, за указанную выше квартиру вы назначаете цену не 73640 USD, а, предположим 85000 USD. Естественно, что ни одно серьезное агентство недвижимости не согласится продавать по такой цене. Значит, придется действовать самостоятельно. Нужно дать объявления во все возможные СМИ и ждать реакции покупателей.

Практика показывает, что недвижимость продается в среднем с 6 - 12 раза. Это означает, что если вам никто не звонит, по крайней мере 2 - 3 раза в неделю, интерес к вашей недвижимости нулевой (звонки и визиты «черных маклеров» не в счет). Значит, нужно снижать цену. Вы опускаете цену на 2 - 3 тысячи USD, снова даете объявления и ждете результатов. Если через месяц никто не купил вашу недвижимость, операцию следует повторить.

Приблизится ли в конечном итоге цена вашей квартиры к 73640 USD или через несколько лет средняя цена на подобную недвижимость повысится до 85000 USD, квартиру вы все равно продадите. Что поделать, закон спроса и предложения. Вопрос в другом, стоило ли пытаться опровергнуть законы природы и что вы от этого выиграли?

Особенности продажи элитной и коммерческой недвижимости

При определении цены на недвижимость, важное значение имеет сегмент рынка, в котором она позиционируется. Если вы продаете элитную или коммерческую недвижимость, возможность продажи зависит от наличия покупателей, готовых приобрести такую недвижимость. Цена уходит на второй план. Здесь все зависит от личных вкусов и предпочтений, либо соответствия параметров коммерческой недвижимости предполагаемой целевой функции. Если покупателю подходит предложенный Вами вариант, он, скорее всего, купит его, не взирая на цену. Проблема заключается главным образом в поиске покупателя, который может затянуться на многие месяцы.

Поскольку элитная и коммерческая недвижимость почти всегда является уникальной, при ее оценке следует исходить из местоположения и средней стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости. Следует также не упускать из виду стоимость нового строительства, которое может стать для потенциального покупателя альтернативным вариантом.

наверх

2. КАК СОСТАВИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ

Где размещать рекламу

При продаже недвижимости вы можете воспользоваться помощью агентства недвижимости или попытаться продать ее самостоятельно. В последнем случае, ваши возможности ограничиваются продажей через СМИ, Интернет и личные знакомства. Круг личных контактов существенно ограничивает целевую аудиторию потенциальных покупателей, поэтому рассчитывать на серьезный успех не стоит. Интернет дает более широкий выход на покупателей, однако его недостаток заключается в том, что пользователем глобальной сети является в основном молодое поколение, не имеющее достаточных финансовых возможностей для покупки такого дорогого товара как недвижимость. Кроме того, многие люди имеют предвзятое отношение к Интернету и воспринимают его в качестве мусорной кучи, где нужную информацию приходится отыскивать в груде ненужного хлама.

Наиболее эффективным средством продажи недвижимости следует признать СМИ. Прежде всего, нужно обратить внимание на специализированные издания, публикующие информацию о недвижимости. Например, в АР Крым объявления о продажах недвижимости публикуются в газетах «Сорока», «Объявления Крыма» и др. Такие газеты за относительно небольшую плату предоставляют прямой доступ к покупателям недвижимости, которые целенаправленно приобретают подобные издания. Кроме того, подав объявление в «бумажной» газете, вы одновременно помещаете его и в электронную версию печатного органа. Так, например, электронная форма «Объявлений Крыма» размещается по адресу www.ok.salgir.info

Как придумать текст

Успех продажи при помощи газетного объявления зависит от вашего умения правильно его составить. Можно иметь замечательную недвижимость с нулевыми шансами на продажу, если вы не умеете привлечь внимание покупателей. Ведь они просто никогда не захотят даже посмотреть на нее. С другой стороны, продавая посредственную недвижимость по правильной цене и умея заинтересовать покупателя вы достигнете успеха.

Стандартное газетное объявление имеет объем от 100 до 150 печатных символов. Вы должны уметь вместить в этот небольшой объем послание к покупателю, которое заставит его обязательно позвонить вам. Если он сделает это, вы либо продадите недвижимость, либо нет. Если покупатель не позвонит, вы точно ничего не продадите.

Желательно, чтобы газетное объявление имело эмоциональный заряд и передавало саму суть тех преимуществ, которые имеет ваша недвижимость. Эта интенция должна быть выражена в словах, имеющих энергичную позитивную направленность. Хорошо, если при этом будут затронуты важные человеческие ценности: семья, здоровье, самоидентификация и др. Например: «Замечательная большая квартира для семьи рядом с парком», «Квартира-студия для ценителей прекрасного, эксклюзивный интерьер». Не стоит пугаться излишнего пафоса. За свои деньги покупатели готовы к ярким впечатлениям. Для того, чтобы составить подобное объявление, следует найти в своей недвижимости самые главные преимущества и творчески передать их.

Негативным следует признать подход, основанный на технических описаниях, которым грешат риелторы: «2-комн., 7/9 этаж, 90/32/26, кухн. 10,5, с/у разд., новые трубы, кафель». Если вы боитесь упустить подробности, важно понимать, что ваша цель – заставить покупателя позвонить. Подробности можно сообщить по телефону.

В объявлении обязательно нужно указать цену. Если вы правильно определили ее, она сама по себе является важным преимуществом. Фразы наподобие «цена договорная» только злят покупателей, понимающих, что цена не указана потому, что она слишком высокая.

Не следует употреблять слов «срочно», «торг» и т.п. Покупатель сразу поймет, что вы либо лжете, либо готовы сильно снизить цену.

Размещать объявление желательно сразу в нескольких СМИ. При этом не стоит переоценивать значение изданий с дутым рейтингом. Те, кто интересуются недвижимостью, как правило, покупают все газеты. При этом, многие покупатели понимают, что найти выгодное предложение от непосредственного хозяина недвижимости легче в издании с невысокой стоимостью размещения объявлений, нежели в дорогой, заведомо «риелторской» газете.

наверх

3. КАК УБЕРЕЧЬСЯ ОТ «ЧЕРНЫХ МАКЛЕРОВ»

Как действуют жулики и «черные маклеры»

С того момента, как вы опубликовали объявление о продаже недвижимости с указанием своих номеров телефонов, информация о вас и вашей недвижимости становится общедоступной. Нет ничего удивительного, что этим попытаются воспользоваться недобросовестные субъекты, которыми наводнен рынок недвижимости. Это всевозможные мошенники и так называемые «черные маклеры».

Мошенники действуют по классическим схемам, пытаясь присвоить чужие деньги путем обмана или злоупотребления доверием. Они пытаются познакомиться с продавцом недвижимости, заверяя, что собираются купить или снять ее в аренду. Это делается с целью завладеть оригиналами или копиями правоустанавливающих документов и получить доступ в квартиру. Далее, аферисты выдают себя за доверенных лиц продавца и пытаются «продать» квартиру. Конечно, через нотариуса подобная «сделка» не пройдет. Однако, вполне достаточно получить задаток в размере нескольких тысяч долларов и скрыться. Жулики могут пытаться получить деньги от наивного покупателя и под иными предлогами: для погашения коммунальных платежей, изготовления документов и т.п.

В отличие от мошенников, «черные маклеры» действуют на рынке недвижимости как посредники. Они пытаются получить деньги от покупателя, прибавляя к цене недвижимости собственную «накрутку». Как правило, ни продавец, ни покупатель недвижимости вообще не знают о том, что данная квартира находится в «разработке» у «черных маклеров».

«Черные маклеры» находят своих жертв по объявлениям о продаже недвижимости. «Маклер» выдает себя за покупателя, осматривает квартиру и заявляет, что она ему не подходит, но у него есть знакомый или родственник, который очень хочет купить такую квартиру. После этого, маклер «накручивает» на цену квартиры несколько тысяч долларов и начинает искать покупателей. Этих покупателей «маклер» водит в вашу квартиру под видом собственного папы, дяди, тети или сестры. Покупателю же «маклер» в свою очередь рассказывает, что квартира принадлежит его родственникам, а вы, продавец, не кто иной, как его внучатый племянник.

Уловки «маклеров» весьма изощренны. «Маклер» и «маклерша» могут явиться к продавцу вдвоем, представившись семейной парой. Как правило, уже при первом визите «маклер» пытается подготовить плацдарм для последующих визитов, рассказывая, что ему квартира понравилась, но нужно будет показать ее родителям, супругу и т.п. Так что, ждите гостей.

Зачастую «черные маклеры» забрасывают наживку, публикуя в газетах или расклеивая в подъездах объявления о желании купить квартиру: «Куплю для себя 1,2,3-комнатную квартиру в районе автовокзала, Куйбышевского или Московского кольца». В этом случае люди звонят «маклерам» сами.

Бывает, что аферисты маскируются под работников агентств недвижимости. В офис клиента не приглашают, договор тоже не подписывается. Когда жертва начинает искать «концы», то в милиции не может назвать ничего кроме имени: Саша, Оля, Лидия Ивановна.

Чем опасны «черные маклеры»

На первый взгляд, ничего плохого в работе «черных маклеров» вроде бы и нет. Что предосудительного, если люди подыщут вам покупателя и немного заработают на этом? «Черные маклеры» не обеспечат вам никаких юридических гарантий и растворятся сразу после того как «снимут» свои комиссионные. Но проблема в другом. Можно ли ожидать чего-то хорошего от человека, который начинает лгать вам по телефону, потом приходит и лжет вам в вашей квартире, затем лжет покупателю, и не перестает лгать, пока не скроит пару тысяч USD и не исчезнет неизвестно куда? Понятно, что вранье, рано или поздно, раскроется и покупатель, который при иных обстоятельствах с удовольствием купил бы вашу квартиру, в ужасе сбежит. Зная, что вашей квартирой занимаются «черные маклеры», серьезные покупатели вообще никогда не захотят приблизиться к ней. Не станут работать с вами и агентства недвижимости. Так стоит ли начинать продажу своей квартиры с получения такого клейма?

Как отличить «маклера»

Получить практически стопроцентную защиту от аферистов и «черных маклеров» можно только в случае продажи при помощи агентства недвижимости. При этом ваши телефоны в прессу вообще не попадают, а публикуются номера агентства. В свою очередь, «маклеры», зная телефоны агентств, пытаются избегать контактов с ними.

Если же вы все-таки решите заниматься продажей самостоятельно, то узнать «маклеров» вы сможете по следующим приметам. Они не похожи на покупателей недвижимости и вообще на людей, у которых есть несколько десятков тысяч долларов. Отличительной чертой является стоптанная обувь и поношенная одежда. Возраст 20 - 40 лет. Если вы попробуете расспросить «маклера» о месте его работы, причинах покупки квартиры или рассказать что-нибудь о себе, он замнется и попробует поведать что-то невразумительное или перевести разговор на другую тему. При осмотре квартиры «маклер» не проявит внимания, которое отличает настоящих покупателей. В ходе разговора с ним обязательно выявятся какие-то проблемы, мешающие дать задаток прямо сейчас, но обнаружится потребность посмотреть квартиру еще раз когда-нибудь в будущем.

Если вы поняли, что перед вами не настоящий покупатель, а «маклер», следует четко объяснить ему, что на вашу квартиру есть устойчивый спрос и если вы не получите задаток прямо сейчас, то продадите квартиру другому покупателю завтра. Поэтому звонить вам и приходить к вам больше не нужно.

наверх

4. КАК ПРОДАВАТЬ ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО

Зачем обращаться в агентство?

Некоторые продавцы недвижимости не желают пользоваться помощью агентств, полагая, что не нуждаются в их дорогостоящих услугах. Эти люди пренебрегают весьма полезными преимуществами, которые могут дать продавцу агентства недвижимости, не понимая, что платить агентству ничего не надо. Свою комиссию агентство, как правило, получает от покупателя недвижимости, и то только в случае, если проведет сделку и продавец получит желаемую сумму. Это ли не то, что нужно продавцу?

В то же время, услуги агентств весьма ценны. Во-первых, люди, у которых есть деньги (а именно они и покупают недвижимость), умеют ценить время и работу профессионалов. Они не будут бегать по городу и читать на столбах объявления или ночи напролет перелистывать газеты. Эти господа обратятся в солидные агентства недвижимости. Иными словами, продавать и покупать недвижимость без помощи компетентных специалистов не модно и хлопотно. Во-вторых, агентства недвижимости располагают гораздо большими ресурсами, чем те, которые доступны рядовому гражданину. Они имеют налаженные контакты со всеми средствами массовой информации, собственные Интернет страницы, списки покупателей недвижимости, общие базы данных и налаженные каналы коммуникации между собой. Агентства хорошо ориентируются в конъюнктуре рынка недвижимости, владеют маркетинговыми стратегиями и хорошо знают кому, что, когда и как продавать. Результатом этого является то, что потенциальный покупатель вашей недвижимости может купить другую недвижимость из базы агентства задолго до того, как узнает о вашем предложении. В-третьих, хорошее агентство обеспечивает полное юридическое оформление всех этапов сделки, включая такие немаловажные стадии как задаток и передача основной суммы платежа, страхование рисков, кредитование покупателя и др. В-четвертых, агентство оградит вас от жуликов и «черных маклеров», которыми кишит рынок недвижимости. И, наконец, специалисты агентства, имеющий богатый опыт проведения сделок, сумеют сгладить нервозность продавца и покупателя в стрессовой для них ситуации и проследят, чтобы процесс заключения сделки протекал в правильном русле. Стоит ли отказываться от всего этого ради нескольких сотен долларов, которые, к тому же уплачиваются покупателем?

Как выбрать агентство?

Если вы решите воспользоваться помощью агентства, важное значение имеет выбор агентства. Не стоит обращаться к агентствам, которые сами навязывают себя или которые пытаются навязать вам другие. Если вам кто-то звонит и предлагает помочь продать вашу квартиру, он вполне может оказаться «черным маклером». Проведите собственное расследование. Купите несколько наиболее популярных газет, публикующих объявления о продаже недвижимости, и оцените то, как позиционируют себя агентства недвижимости. Вы получите достоверное представление об агентствах, которые сегодня активно работают на рынке. Обратите внимание на профессионализм подачи рекламной информации. Он будет свидетельствовать и об уровне, на котором будет происходить работа с вашей недвижимостью.

При выборе агентства недвижимости следует обратить внимание на следующие признаки.

1. Агентство должно работать на рынке не менее 5 лет и иметь устойчивую деловую репутацию. Агентство должно осуществлять систему маркетинговых мероприятий, обеспечивающих его узнаваемость на рынке.

2. Офис агентства должен располагаться в одном из деловых районов города, быть оснащен необходимой для работы оргтехникой.

3. Деятельность агентства должна быть стандартизована. Это предполагает наличие разделения обязанностей его работников, работу согласно четким унифицированным процедурам, наличие системы документального и юридического оформления всех этапов работы.

4. Отношения агентства как с покупателями, так и с продавцами недвижимости должны оформляться при помощи договоров, детально регламентирующих права и обязанности сторон, порядок их действий.

5. Специалисты агентства должны иметь необходимую квалификацию: четко ориентироваться в правовом регулировании рынка недвижимости, знать факторы формирования спроса и предложения на рынке, соответствовать стандартам деловой этики.

Агентство, которое внушает вам доверие, сумеет внушить его и покупателям недвижимости. Итак, выбирайте и звоните в агентство, договорившись о встрече. Во время визита, обратите основное внимание на профессионализм персонала. Настоящие специалисты без лишнего очковтирательства выяснят основные характеристики вашей недвижимости, желаемую цену, изучат правоустанавливающие документы и дадут вам представление о перспективах и сроках продажи. В случае взаимной готовности к сотрудничеству, вам будет предложено подписать договор с изложением взаимных прав и обязанностей.

Договор с агентством

Договор, заключаемый между вами и агентством должен содержать:

- реквизиты агентства (наименование, юридический адрес, счета в банковских учреждениях, код ОКПО);

- характеристики объекта, который вы желаете продать и его минимальную цену;

- обязанности агентства по: поиску покупателя; демонстрации объекта; юридическому оформлению сделки.

Некоторые агентства недвижимости ставят перед продавцом условие, что продавать его недвижимость будет только это агентство и продавец не вправе обращаться к другим посредникам. Договор, содержащий подобное условие называется эксклюзивным (от лат. excludere – исключать) и предусматривает работу продавца исключительно с одним агентством недвижимости. Хотя подобные договоры распространены в некоторых иностранных государствах (Великобритания, США и др.), в нашей стране они не имеют большого распространения. С этической точки зрения, неправильно ограничивать право собственника недвижимости свободно распоряжаться ею. Агентство должно помогать клиенту, а не ограничивать его права в собственных интересах. Если агентство предлагает вам подписать эксклюзивный договор, стоит оговорить уплату агентством штрафных санкций в случае неспособности продать недвижимость в оговоренные сроки.

Более распространенными являются обычные, не эксклюзивные договоры. Такой договор позволяет продавцу сотрудничать и с другими агентствами. Однако, не следует злоупотреблять этим. Если агентство, с которым заключен договор, обнаружит, что вы предлагаете свою недвижимость всем подряд, работа с вами будет прекращена навсегда.

Отмечу, что договоры заключаются агентствами не только с продавцами, но и с покупателями недвижимости. Ведь агентство не может водить к вам в квартиру кого попало.

Что должно сделать для вас агентство?

Если Вы обращаетесь в агентство недвижимости за помощью при продаже недвижимости, то снимаете с себя практически все заботы. Вам нужно будет только несколько раз впустить потенциальных покупателей для осмотра недвижимости, прийти к нотариусу, подписать договор и взять деньги.

Агентство возьмет на себя:

1. рекламу;

2. проверку покупателей;

3. организацию осмотров;

4. оформление задатка;

5. нотариальное оформление сделки;

6. оформление расчетов.

наверх

5. ПРЕДПРОДАЖНАЯ ПОДГОТОВКА

Перед тем, как предлагать недвижимость к продаже, следует обдумать возможность осуществления улучшений, способных повлиять на ее цену и привлекательность для покупателей.

Если состояние вашей недвижимости неудовлетворительное

Целесообразно производить улучшения недвижимости, находящейся в крайне плохом состоянии. Отталкивающий вид такой недвижимости повлечет необходимость существенного снижения цены. В то же время, недорогой косметический ремонт позволит поднять стоимость подобной недвижимости до средней рыночной цены или даже немного выше, что превысит расходы на ремонт, даст небольшую прибыль и позволит без проблем найти покупателя.

Вполне достаточно наклеить новые обои, постелить линолеум, а также покрасить двери и окна. В общем, не бросайтесь деньгами, ваша задача – просто придать квартире сносный вид.

Если состояние вашей недвижимости удовлетворительное

Ваша квартира находится в обычном жилом состоянии. Тогда лучше всего вообще ничего не предпринимать. Улучшить вашу квартиру при помощи незначительных затрат невозможно. Значительные затраты делать нецелесообразно.

Золотое правило инвестора гласит: «Никогда не вкладывайте значительные деньги в дешевую недвижимость». Это означает, что производить в квартире дорогостоящие отделочные работы и пытаться получить за счет этого высокую прибыль, можно только в случае, если недвижимость является элитной изначально. Элитная квартира может находиться только в элитном доме. Поэтому выбрасывать деньги на эксклюзивный интерьер панельной хрущевки в спальном районе не желательно. Можно вложить деньги в квартиру с хорошим видом из окон, в престижном доме с респектабельными соседями, в центральной части города или другом престижном районе. Но даже в этом случае, следует отдавать себе отчет, что перевод вашей недвижимости в статус элитной, существенно отсрочит момент продажи и не гарантирует возврата вложенных денег.

Если вы продаете элитную недвижимость

Пытаться вложить в отличную недвижимость еще больше денег не стоит. Будущие хозяева, скорее всего, все равно будут многое переделывать. Вряд ли они согласятся оплатить улучшения, которые им вовсе не нужны.

наверх

6. КАК ПОКАЗЫВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Если Вы продаете недвижимость через агентство недвижимости, то организацию осмотра объекта покупателем осуществляет агентство. Риелтор, занимающийся вашей квартирой, созванивается с вами и договаривается об удобном для вас времени осмотра. Он же сопровождает покупателя.

Если вы продаете недвижимость самостоятельно, то покупатели будут связываться непосредственно с вами. Нужно будет согласовать удобное для обеих сторон время осмотра квартиры.

Кто будет смотреть вашу квартиру

Как уже было сказано в предыдущем разделе, основной проблемой на стадии показа недвижимости является активность «черных маклеров». Как только на рынке появится новая квартира, в нее устремятся десятки «маклеров». Люди, не имеющие представления о механизме работы рынка недвижимости, всегда удивляются этому факту. Не успели они дать объявление о продаже квартиры, как к ним толпой пошли покупатели. Каждый день они показывают свою недвижимость по нескольку раз, всем она нравится, но никто ее не покупает. На самом деле, за несколько недель, они не увидели ни одного настоящего покупателя. Часто продавцы квартиры, увидев ее небывалую популярность пытаются даже поднять цену.

Реальность начинает прорисовываться позднее. Поток «маклеров» иссякает. Изредка они приводят показывать вашу квартиру другим таким же «маклерам». Вы начинаете понимать, что люди, периодически наведывающиеся к вам в гости не имеют ничего общего к вероятности продажи вашей недвижимости.

Как отделаться от «черных маклеров»

Для того, чтобы избавиться от ненужных визитов, следует отвадить «маклеров» от вашей квартиры. Если кто-то звонит вам и желает посмотреть квартиру, предложите незнакомцу захватить с собой паспорт. Нет ничего странного: вы хотите удостовериться с кем имеете дело, и кто переступает порог вашей квартиры. Реального покупателя такой подход не смутит, ведь речь идет о серьезном деле. Другое дело с «черным маклером». Как только он услышит про паспорт, вы сразу почувствуете – с вашим собеседником начинает твориться что-то неладное. Он сделает паузу, а потом начнет бессмысленный разговор о том, что не считает вашу просьбу обоснованной, нельзя ли посмотреть квартиру без паспорта и т.п. В конечном итоге «маклер» с досады нагрубит вам и смотреть квартиру не придет.

Отличить «маклера» можно по следующим признакам: он не похож на человека, у которого есть деньги на недвижимость; он не может рассказать ничего вразумительного о себе, своей работе, причине покупки квартиры; он не готов дать задаток прямо сейчас и вечно рассказывает о каких-то проблемах; он обязательно должен показать вашу квартиру еще кому-то, кто примет окончательное решение. Если вы выявили «черного маклера», то скажите ему, что либо он сейчас (завтра до 12-00) дает задаток, либо пусть больше не приходит. Больше вы его не увидите.

После того, как вашу квартиру перестанут ходить «маклеры» и начнут ходить настоящие покупатели, вы почувствуете качественную перемену. Хотя визитов станет меньше, если на квартиру установлена правильная цена, ее купят уже после нескольких показов. Даже в случае неудачи, вы будете чувствовать, что были близки к успеху.

Как вести себя при демонстрации недвижимости

При демонстрации недвижимости не стоит назойливо обращать внимание покупателя на новый кран, кондиционер или иные несущественные детали, стоимость которых составляет несколько сотен гривень. Спокойно дайте покупателю самому оценить достоинства вашей квартиры. Запомните, покупатель приобретает не квартиру, а впечатление о ней. Если ему покажется, что жить в этой квартире будет приятно, он выберет ее. Мелкие недостатки всегда можно устранить.

Вместо того, чтобы расхваливать квартиру, скажите несколько слов о том, как вам нравится жить в этом районе и какие у вас прекрасные соседи. Если покупатель чем-то заинтересуется, дайте нужное пояснение. Если попросит показать документы, покажите. Сохраняйте выдержку и дружелюбие. Если в квартире живут такие милые люди как вы, она подойдет и покупателю.

Если покупатель начнет торговаться, это означает, что он заинтересовался вашей недвижимостью. В этой ситуации неправильно заявлять о том, что «торг здесь неуместен» или наоборот, начинать сбрасывать тысячи долларов. Скажите, что из уважения к покупателю, который вам очень понравился, вы готовы снизить цену на 100 USD . Если покупатель не успокоится, сбросьте еще 100 USD , а потом начинайте оперировать цифрами по 50, 20 и 10 USD . Если и это не образумит покупателя, апеллируйте к его совести.

В случае готовности покупателя приобрести квартиру, не затягивая время, подписывайте соглашение о задатке.

наверх

7. КАК ПРИНЯТЬ ЗАДАТОК

Что такое задаток

Ситуация на рынке недвижимости быстро меняется и покупатель, который еще вчера обещал купить вашу квартиру, завтра может передумать. При этом вы потеряете время, поскольку могли бы продать недвижимость другому покупателю. Для того, чтобы не допустить подобное вероломство, соглашение о продаже недвижимости принято подтверждать передачей задатка.

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости и обеспечивает исполнение сторонами обязательств. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса, если покупатель нарушит свое обязательство и не купит вашу недвижимость, сумму полученного задатка вы не возвращаете. Если же вы откажетесь продать квартиру по оговоренной ранее цене, то обязаны будете выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Задаток следует отличать от аванса. Аванс это просто часть платежа, выплаченная предварительно. Если был выплачен не задаток, а аванс, то при срыве сделки, аванс подлежит возврату независимо от причин. Как правило, на передаче аванса вместо задатка будет настаивать та из сторон, которая может нарушить обязательство.

Как оформить задаток

Передача задатка оформляется договором или распиской. В договоре (при его отсутствии – в расписке) следует указать:

- паспортные данные того, кто выплачивает, и кто принимает задаток;

- размер задатка;

- в счет оплаты какой недвижимости выплачивается задаток;

- какова общая цена продажи;

- срок, в который стороны обязуются оформить продажу недвижимости.

Форму договора о задатке можно получить в агентстве недвижимости, сопровождающем сделку, или в юридической фирме. При подписании договора покупатель может потребовать оформления расписки в получении денег. Такую расписку можно написать прямо на его экземпляре договора.

Статьей 533 Гражданского кодекса предусмотрено, что денежное обязательство должно исполняться в гривнах. Поэтому сумму задатка в договоре и в расписке лучше всего указать в национальной валюте. Общую стоимость недвижимости можно указать в качестве денежного эквивалента в иностранной валюте, который подлежит уплате в гривнях. Если компетентными органами будет установлено проведение расчетов в иностранной валюте, валюта будет конфискована, а участники расчетов привлечены к административной ответственности, предусмотренной статьей 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

После оформления задатка стороны будут уверены в будущем проведении сделки, и вы можете приступить к подготовке документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки.

наверх

8. КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ У НОТАРИУСА

Согласно действующему законодательству (ст. 657 Гражданского кодекса), договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Удостоверение договора может быть осуществлено как государственной нотариальной конторой, так и частным нотариусом. Государственную регистрацию договора осуществляет уже сам покупатель после нотариального удостоверения.

Какие документы необходимо подготовить

Нотариальное оформление сделки происходит только в случае, если стороны предоставят нотариусу необходимые документы. Перечень таких документов, зависит от типа недвижимости, правового статуса собственника и иных обстоятельств. Что касается продажи обычной квартиры, то Законом «О нотариате», Инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» предусмотрено, что нотариусу должны быть предоставлены:

- паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя;

- документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);

- извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (выдается БТИ);

- технический паспорт на квартиру.

Однако, в отдельных случаях, нотариус может потребовать предъявления дополнительных документов. Так, если продавец квартиры состоит в браке, понадобятся свидетельство о браке, а также паспорт и идентификационный код супруга. Если среди собственников недвижимости числится несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу. Кроме того, Законом «О налоге с доходов физических лиц» предусмотрена оценка недвижимости для начисления подоходного налога.

О проведении сделки следует договориться заранее

Замечу, что некоторые нотариусы требуют наличия документов, которые по закону предоставлять вообще не нужно. Бывает, что нотариус, руководствуясь своими субъективными представлениями, отказывается удостоверить вполне законную сделку. Для того чтобы избежать недоразумений, желательно заблаговременно посетить нотариуса и, показав ему имеющиеся документы на недвижимость, уточнить перечень документов, которые необходимо подготовить дополнительно. Если требования нотариуса кажутся вам необоснованными или он отказывается удостоверить сделку, нужно проконсультироваться с другими нотариусами. Если нотариус отказал в удостоверении договора, то по вашей просьбе он должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования.

Когда все необходимые документы будут подготовлены, их следует отнести в нотариальную контору и договориться о времени заключения сделки. Если вам помогает агентство, то оно возьмет эти хлопоты на себя. Когда наступит назначенное время, вам останется лишь явиться к нотариусу и подписать договор.

Прочтите договор

Прочтите текст договора. Одним из наиболее важных моментов является пункт о том, что продавец получил оплату за проданную квартиру до подписания договора. Если в договоре такой пункт есть, а вы еще не получили деньги, ни в коем случае не подписывайте договор. Потом вам будет очень трудно доказать, что жулик не вы, а покупатель.

По общепринятой деловой практике, расходы по нотариальному оформлению договора (получение извлечения из Реестра, государственная пошлина, сбор в пенсионный фонд и услуги нотариуса) несет покупатель недвижимости. Подоходный налог уплачивается продавцом. Однако стороны могут договориться об ином распределении расходов.

наверх

9. РАСЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Проведение денежных расчетов – один из самых напряженных этапов. Интересы покупателя и продавца на этом этапе противоположны, что может вызвать разногласия. Продавец заинтересован в том, чтобы получить деньги до нотариального оформления договора. Покупатель напротив, будет настаивать на том, чтобы сначала был подписан договор, а потом произведена оплата.

Для продавца основной риск будет заключаться в том, что после подписания договора он практически уже потеряет права на недвижимость, а деньги в руках еще не держит.

На практике применяются различные формы расчетов за недвижимость. Проанализируем различные механизмы передачи денег, которые будут отвечать интересам продавца недвижимости.

Банковский перевод

Вы открываете банковский счет в национальной валюте (расчеты в иностранной валюте будут противоречить закону). Покупатель через кассу банка или в безналичной форме переводит деньги на ваш банковский счет. В платежном документе указывается, что платеж является оплатой за объект недвижимости. Этот документ будет удостоверять факт передачи денег. После этого у нотариуса оформляется договор купли-продажи.

Деньги также могут быть переданы вам в наличной форме, а вы сами вносите их на свой банковский счет. Такая оплата будет относиться уже к наличному расчету. В этом случае покупатель не получит банковский документ об оплате и ему нужно будет зафиксировать факт передачи денег. Поэтому он может потребовать, чтобы вы написали соответствующую расписку.

Банковский сейф

Арендовать банковский сейф на время проведения расчетов может покупатель, продавец или агентство недвижимости. Для продавца лучше всего арендовать сейф самому, поскольку, в противном случае он все равно не будет иметь к нему доступ.

Покупатель в вашем присутствии помещает деньги в сейф и оставляет ключ у себя. После этого стороны едут к нотариусу и оформляют договор. Покупатель передает вам ключ от сейфа во время подписания договора.

Расчеты наличными

Покупатель передает вам деньги наличными. Передача осуществляется до или в момент нотариального оформления договора купли-продажи. Факт передачи может быть зафиксирован в самом тексте договора или в отдельной расписке, написанной вами.

Реальная и номинальная цена

Следует обратить внимание на то, что в целях уменьшения платежей, связанных с нотариальным оформление сделки, номинальная цена недвижимости часто занижается. Такой образ действий в принципе не опасен для продавца недвижимости. Если сделка в дальнейшем будет признана недействительной, вы получите назад недвижимость, которая с течением времени только растет в цене. Вернуть же вы должны будете только обесцененные деньги, и то только в заниженном, номинальном размере. Поэтому, если покупатель ищет приключений, у вас нет оснований ему мешать. При этом важно обязательно получить деньги до подписания договора и выдавать расписки только на номинальную стоимость недвижимости. Иначе покупатель может попросить вас вернуть лишнее. Однако, правильнее всего указывать в договоре реальную стоимость недвижимости.

Валюта платежа

Следует также учесть, что статьей 533 Гражданского кодекса предусмотрено, что денежное обязательство должно исполняться в гривнях. Поэтому официально расчеты должны производиться в гривнях. В случае выявления расчетов в иностранной валюте, это будет квалифицировано как нарушение правил о валютных операциях (ст. 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях), а валютные ценности будут конфискованы.

В случае опасности

Конечно, лучше всего, чтобы при осуществлении расчетов вы были не одни. Можете даже нанять охрану. Если со стороны покупателя будут выявлены действия, похожие на мошенничество, или произойдут иные подозрительные события, следует незамедлительно вызвать милицию и задержать жулика на месте совершения преступления. Главное – действовать быстро, «по горячим следам» и не дать контрагенту скрыться.

наверх

10. ПРОДАЖА В КРЕДИТ

В наши дни ипотечные кредиты – широко распространенное явление. Многие покупают недвижимость в кредит. Такой покупатель может обратиться и к вам.

Если вы ничего не понимаете в ипотечных кредитах, сразу замечу, для вас не имеет никакой разницы, где покупатель возьмет деньги: в собственном кармане или в банке. Вы в любом случае получаете всю сумму и сразу.

Когда к вам обратится покупатель в кредит, придерживайтесь следующей тактики. Скажите, что вы не против того, чтобы продать ему недвижимость. Покупатель попросит дать ему копии документов на квартиру для оформления кредита. В этом нет ничего странного или опасного. Дайте, только копии, не оригиналы. Предложите покупателю внести задаток и оговорить срок, на который вы приостанавливаете продажу (не более 4 недель). Если покупатель дает задаток, подождите оговоренный срок. Если по окончании этого срока покупатель не покупает квартиру, оставьте себе задаток и продолжайте продажу. Когда покупатель не готов дать задаток, скажите, что не собираетесь ждать и продадите квартиру ему, если он успеет оформить кредит до того как она будет продана другому покупателю. После этого продолжайте продажу. Если покупатель успел взять кредит, можете продать квартиру ему.

Не следует идти на поводу у покупателя. Получение кредита – его проблема. Вы не обязаны решать его проблемы или чего-то ждать. Ожидание может затянуться надолго и кончиться ничем. Поэтому, действуйте с покупателем в кредит точно также как с обычным покупателем: будут деньги, приходи.

Если покупатель заявляет, что договорился о кредите, возьмите задаток (если еще не взяли) и идите к управляющему банком, который выдает кредит. Поговорите также с начальником кредитного отдела и кредитным экспертом. Вы должны быть уверены, что кредит действительно выдается, а покупатель не является жуликом. После этого, можете ехать к нотариусу и подписывать договор о продаже. Деньги получите в кассе или со счета кредитующего банка.

Если вас очень напрягает вся эта кутерьма с кредитами, можете сразу говорить покупателям, что в кредит ваша недвижимость продается на тысячу или две дороже, нежели при нормальной оплате.

наверх

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

1. ЧТО МОЖНО УЗНАТЬ ИЗ ГАЗЕТНОГО ОБЪЯВЛЕНИЯ

Первой стадией на пути приобретения недвижимости является получение информации об объектах, имеющихся на рынке. Основным источником такой информации являются газетные объявления о продаже недвижимости.

В своих поисках вы будете вынуждены изучить тысячи газетных объявлений. Читая объявление, вы получаете весьма ограниченную информацию, объемом до 150 печатных символов. Недостаток информации приводит к необходимости телефонных разговоров, поездок и осмотров, которые, как правило, ничем полезным не оканчиваются. В результате вы тратите драгоценное время, деньги и нервы. А ведь ненужной суеты можно избежать, если уметь видеть в маленьком газетном тексте то, что осталось за его пределами.

Текст газетного объявления – это специфический язык, слова и термины которого требуют перевода и интерпретации. Что же означают слова газетного объявления?

«3-комн. 2/9 22/12/8 кухн. 6,5 с/у совм…». Детализация технических характеристик объекта говорит о том, что объявление дано агентством недвижимости, которое занимается продажей. Если квартиру собственник продает сам, он, как правило, указывает о произведенных им улучшениях, преимуществах и т.п.

«на ул. Пушкина». Если место расположения недвижимости является выгодным, в объявлении обязательно будет указана улица, на которой он располагается.

«возле…», «рядом с…», «недалеко от…», «в районе…». Оценочные понятия. Их точное значение следует выяснить в ходе телефонного разговора.

местонахождение квартиры не указано. Если местоположение квартиры (дома) является хорошим, это обязательно будет отражено в объявлении. Отсутствие подобной информации свидетельствует о неблагоприятном расположении объекта.

«под ремонт». Как правило, состояние объекта неудовлетворительное. Реальная цена такого объекта для покупателя увеличится минимум на 3-5 тыс. USD.

«состояние жилое», «обычное состояние». Некрасиво, но можно жить.

«хорошее состояние». Можно вселяться и жить без предварительного ремонта.

«отличное состояние», «евроремонт», «хороший ремонт». Может предполагать оформление интерьера в заданном стиле: паркет, соответствующая мебель, элементы декора. Скорее всего: стеклопакеты, новые обои, ламинат или линолеум, импортные сантехника и кафель.

«возможность пристройки». Гипотетическое предположение, которое не всегда удается реализовать на практике. Особенно, если имеются недружелюбные соседи, подписи которых должны стоять на проектной документации.

«окна на проезжую часть», «удобно под офис». Для коммерческих целей это неплохо, если, конечно, устроить отдельный вход. О возможности строительства такого входа см. комментарий к термину «возможность пристройки».

«газ по стене», «газ рядом». Газа нет. Но он может быть – после полугода дорогостоящей беготни по проектным и подрядным организациям.

«документы готовы». Продавец уже получил в БТИ извлечение из реестра прав собственности (для земельного участка – извлечения из земельного кадастра). Это говорит о серьезности его намерений, возможности быстрого оформления сделки, и отсутствии проблем с техническим состоянием объекта.

«готова к продаже» . Оформлены документы, необходимые для нотариального оформления сделки, выписаны все жильцы, вывезена мебель.

«срочно», «очень срочно». Продавец нуждается в деньгах больше, чем авторы других 3000 объявлений, поэтому вместо того, чтобы снизить цену, он взывает к вашему человеколюбию. Цену можно «сбить» на 5-10 %.

«своя». Если квартира своя, она должна стоить на 1-2 тыс. USD меньше, чем аналогичные квартиры в этой же колонке. Ведь собственнику не нужно оплачивать услуги агентства недвижимости.

цена не указана, «цена договорная», «недорого». Ничто так не помогает продать товар, как привлекательная цена. Если бы цена была разумной, она была бы указана. В данном случае: 1) продавец получает удовольствие от звука телефонных гудков после произнесения цены; 2) объявление дано агентством, которое желает любой ценой начать разговор, чтобы иметь возможность предложить другие имеющиеся варианты. Если такие варианты есть, то они обязательно указаны в этой же газете. Поэтому не тратьте время и читайте дальше.

«цена соответствует вложениям». Очевидно, в квартиру «вбухано» столько денег, что вернуть их, продав квартиру по рыночной цене, нереально. Продавец хочет показать, что ценит свои усилия, и вы должны оплатить их сверх нормальной рыночной стоимости данной недвижимости.

«торг». 1) продавец реально оценивает свою недвижимость и готов продать ее; 2) продажу осуществляет агентство или «маклер», основательно завысившие цену и готовые ради быстрой продажи поступиться частью сверхприбыли.

«цена – 35500 у.е.». Цена не является «округленной». Это свидетельствует о том, что в ней заложено вознаграждение агентства. Не спешите отказываться. Зачастую, даже уплатив эту комиссию, вы приобретете недвижимость гораздо выгоднее, чем «свою», «срочно» и т.п. А 500 USD не так много, чтобы пренебречь услугами специалистов.

«без агентств», «посредников просьба не беспокоить». 1) это сам посредник; 2) это собственник, который считает, что разбирается в рынке недвижимости лучше, чем специалисты, и сможет обойтись без их помощи.

«Петя, Лена, Марья Ивановна». 1) вы имеете дело с агентством недвижимости, в котором отсутствует полная ясность кто из риэлторов «ведет» тот или иной объект, и поэтому, вы должны сами назвать его имя по телефону; 2) это «маклер», т.е. физическое лицо, работающее без государственной регистрации, коммерческого наименования, зачастую офиса и, как правило, системы юридического оформления отношений посредника, продавца и покупателя; 3) так действительно зовут собственника квартиры.

«АН Лукоморье». Указано название агентства. Свидетельствует о серьезности подхода и прозрачности отношений. К такому агентству можно обратиться.

«тел. 01-02-03, 12-34-56…». Если указано несколько городских телефонов, это значит, что продажу осуществляет агентство.

«тел. 8-050-50-50-050». Указан только мобильный номер. Это либо настоящий собственник недвижимости, либо «маклер». В последнем случае данный номер будет встречаться в других объявлениях, а если вы назначите встречу, то она произойдет на углу, у столба, на остановке и т.п.

наверх

2. КАК РАБОТАТЬ С АГЕНТСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ

При поиске недвижимости по газетным публикациям, вы скоро обнаружите, что большинство наиболее привлекательных объявлений даны агентствами недвижимости. Поэтому, обратитесь ли вы в подобное агентство сразу или столкнетесь с ним впоследствии, вам все равно придется взаимодействовать с агентствами недвижимости.

Что предлагают агентства?

Первые агентства недвижимости появились в начале 1990-х годов, когда изменение правового статуса недвижимости обусловило формирование рынка недвижимости. Развитие и структурирование рынка недвижимости, а также усложнение правового регулирования отношений с недвижимостью обусловили необходимость специализации отдельных субъектов на предоставлении услуг, связанных с заключением сделок на рынке недвижимости.

Поэтому, при взаимодействии с агентством недвижимости вы получаете определенные выгоды. Во-первых, вы пользуетесь услугами специалистов, имеющих опыт работы в определенном сегменте рынка, доступ к необходимой информации, а также представление о текущей и прогнозируемой динамике рынка. Вы сможете получить сведения о предложении на рынке объектов с интересующими вас параметрами, спросе на подобную недвижимость и прогноз об изменении цен на нее. Во-вторых, специалисты по недвижимости владеют навыками совершения сделок с недвижимостью и ориентируются в законодательном регулировании данного вопроса. Вы получите помощь в вопросах юридического оформления отношений с продавцом объекта, нотариального удостоверения сделки и др.

Как выбрать агентство?

При выборе агентства недвижимости следует обратить внимание на следующие признаки.

1. Агентство должно работать на рынке не менее 5 лет и иметь устойчивую деловую репутацию. Агентство должно осуществлять систему маркетинговых мероприятий, обеспечивающих его узнаваемость на рынке.

2. Офис агентства должен располагаться в одном из деловых районов города, быть оснащен необходимой для работы оргтехникой, иметь соответствующий статусу интерьер.

3. Деятельность агентства должна быть стандартизована. Это предполагает наличие разделения обязанностей его работников, работу согласно четким унифицированным процедурам, наличие системы документального и юридического оформления всех этапов работы.

4. Отношения агентства как с покупателями, так и с продавцами недвижимости должны оформляться при помощи договоров, детально регламентирующих права и обязанности сторон, порядок их действий.

5. Специалисты агентства должны иметь необходимую квалификацию: четко ориентироваться в правовом регулировании рынка недвижимости, знать факторы формирования спроса и предложения на рынке, соответствовать стандартам деловой этики.

Как заключить договор с агентством?

Если вы являетесь покупателем недвижимости, то договор, заключаемый между вами и агентством должен содержать:

- реквизиты агентства (наименование, юридический адрес, счета в банковских учреждениях, код ОКПО);

- характеристики объекта, который вы желаете приобрести и его максимальную цену;

- стоимость услуг агентства, порядок и условия их оплаты;

- обязанности агентства по: поиску требуемого объекта; проверке правоустанавливающей документации на объект; демонстрации предлагаемых объектов; юридическому оформлению всех стадий заключения и исполнения сделки; сопровождению нотариального удостоверения сделки; оформлению финансовых расчетов.

Следует особо подчеркнуть, что отношения агентства с продавцами недвижимости также в обязательном порядке должны оформляться договорами. В этих договорах агентство должно предусмотреть обязанности продавцов и санкции за действия, препятствующие дальнейшему осуществлению вашего права собственности: за несвоевременное освобождение объекта, неснятие с регистрации бывших жильцов, бездействие при переоформлении договоров с поставщиками коммунальных услуг и др. Если такой договор между агентством и продавцом недвижимости отсутствует, агентство не располагает правовыми механизмами воздействия на недобросовестного контрагента и не сможет защитить ваши интересы.

Излишняя, на первый взгляд, бюрократизация отношений сторон призвана обеспечить неукоснительное выполнение принятых обязательств, и, в конечном счете, соблюдение ваших интересов. Чем жестче и детальнее условия договоров, тем меньше проблем возникнет в ходе его исполнения.

При этом, агентство не должно действовать в интересах продавца или покупателя. Задачей агентства является законность и четкость проведения сделки. Агентство должно обеспечить равную защиту интересов всех участников.

Что должно сделать для вас агентство?

Если вы обращаетесь в агентство недвижимости за помощью в покупке объекта недвижимости, агентство должно в порядке, предусмотренном договором, предоставить вам следующие услуги:

1. Найти объекты с подходящими характеристиками и ценой. Обладая знанием рынка, агентство должно исключить объекты с завышенной стоимостью. С продавцами недвижимости агентством должны быть заключены договоры, определяющие их обязанности и ответственность. Агентство должно проверить наличие правоустанавливающей документации на объекты.

2. Агентство должно организовать осмотр интересующих вас объектов. При этом, сотрудник агентства должен присутствовать при осмотре, обратить ваше внимание на положительные и отрицательные стороны предлагаемой недвижимости.

3. Если вы приняли решение о покупке недвижимости, агентство должно организовать оформление соглашения о задатке или предварительного договора купли-продажи. С момента достижения договоренности о купле-продаже недвижимости до нотариального оформления договора может пройти значительный период времени, в который продавец может отказаться от продажи или изменить цену. Предварительный договор должен обеспечить невозможность отказа продавца от продажи по заранее оговоренной цене. Законодательное регулирование подобных договоров обладает рядом нюансов, поэтому, правильно подготовить и заключить его могут только специалисты высокого уровня.

4. Агентство должно помочь продавцу подготовить необходимые для заключения сделки документы, проверить оплату коммунальных платежей.

5. Агентство должно организовать нотариальное удостоверение сделки и присутствовать при ее заключении.

6. Агентство должно контролировать ход исполнения сторонами обязательств, в том числе, связанных с оплатой за проданный объект. В случае неисполнения продавцом обязанностей по передаче объекта, осуществления действий, препятствующих покупателю осуществлять право собственности, агентство должно осуществить содействие в решении возникших проблем.

наверх

3. КАК ОСМАТРИВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Вы уже проделали необходимую подготовительную работу, составили список интересующих объектов недвижимости по газетным объявлениям и базам агентств недвижимости. Теперь вам нужно осмотреть эти объекты, чтобы понять, нравятся ли они вам, каковы их положительные и отрицательные качества, соответствуют ли они заявленной цене, и в конечном итоге, покупаете ли вы их.

На первый взгляд, посмотреть квартиру не сложно. Но для принятия правильного решения мало просто смотреть, необходимо уметь видеть важные нюансы. В данной публикации мы дадим рекомендации относительно того, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры.

Первое впечатление

Местоположение, наличие парковки, чистота в подъезде, затененность, вид из окон. Эти и иные факторы сформируют ваше общее впечатление от квартиры еще до того, как вы начнете ее детальный осмотр. Ваше первое субъективное мнение от квартиры является очень важным. Именно оно является определяющим фактором при принятии решения о покупке. Все прочие детали лишь подкрепляют или опровергают ваше первоначальное мнение. Пусть хозяин или риэлтор говорят вам, что легко продадут этот объект в течение недели. Не слушайте их. Если квартира не нравится вам, она не понравится и другим покупателям.

Знакомимся с хозяином

Итак, вы входите в квартиру. Перед вами хозяин. Обратите внимание на его внешний вид и поведение. Если собственник недвижимости производит впечатление человека со странностями, злоупотребляющего спиртными напитками или ведущего нестандартный образ жизни, отметьте про себя необходимость особой проверки правоустанавливающих документов, дееспособности продавца и его статуса в психоневрологическом учреждении. Нормальный собственник недвижимости должен производить впечатление обычного человека с понятным образом жизни, работой, семьей, судьбой и собакой. Он должен быть открыт в общении, поделиться своими проблемами и без колебаний продемонстрировать все документы на недвижимость. Если вы чувствуете, что что-то не так, не пытайтесь переубедить себя. Не бывает проблемной недвижимости, бывают продавцы с проблемами. Не надейтесь на юристов и суды, положитесь на интуицию и здравый смысл и внимательно присмотритесь к продавцу.

После осмотра объекта присядьте с продавцом на диван и заведите разговор на отвлеченную тему, расскажите что-нибудь о своей жизни. Создастся доверительная обстановка и продавец начнет разговор о себе. Проявите интерес и расспросите о его жизни, семье, роде занятий, давно ли он живет в квартире, почему продает. Позже вы сможете проанализировать его рассказ, найти противоречия, пробелы, несоответствие информации, полученной из других источников или документов.

Если недвижимость принадлежит нескольким хозяевам, познакомьтесь со всеми. Хотя бы для того, чтобы удостовериться в том, что они осведомлены о том, что действительно собираются продать свою квартиру. Если квартира продается по доверенности, а вы вообще не видите собственника, советуем серьезно задуматься над вашим желанием купить именно эту квартиру.

При изучении правоустанавливающей и иной документации на недвижимость, удостоверьтесь, что собственниками значатся именно те лица, с которыми вы встретились. Попросите их предъявить паспорта и обратите внимание на фотографии и образцы подписей.

Приглядываемся к деталям

После первого знакомства с квартирой и ее собственником стоит внимательнее присмотреться к особенностям предлагаемой недвижимости. Важнейшими характеристиками являются район и общее местоположение, развитость инфраструктуры (близость остановки транспорта, магазинов, рынков, аптек, школ, парков и др.). Также следует оценить придомовую территорию, подъездные пути, наличие парковки и состояние подъезда. К конструктивным особенностям самой квартиры относятся тип строения (блочный, панельный, кирпичный дом), год постройки, планировка, толщина стен и перекрытий, звуко- и теплоизоляция. Менее привлекательными являются квартиры, расположенные на первых и последних этажах, а также угловые. Если вы осматриваете квартиру выше третьего этажа, обратите внимание на исправность лифта. Исследуйте состояние потолка и стен, если есть потеки и отклеившиеся обои, значит квартиру либо заливают соседи, либо она накапливает сырость без их помощи. Разузнайте, какой ЖЭК обслуживает дом, какие условия подачи горячей и холодной воды. Не поленитесь открыть краны. Если вы не собираетесь питаться в ресторанах, удостоверьтесь, что на кухне стоит газовая, а не электрическая плита. При наличии автономного отопления, не помешает проверить его работу. Узнайте, какой оператор предоставляет услуги телефонной связи и условия переоформления номера. Есть ли кабельное телевидение. Осмотрите балконы, оцените вид из окна.

Человеческий фактор

Немаловажным компонентом существования в многоквартирном доме являются соседи. Соседство с мэром или начальником ГАИ может оказаться не только приятным, но и полезным, а присутствие алкоголиков и прочих деклассированных граждан может быстро надоесть. Для того, чтобы понять в какое окружение вы можете попасть, неплохо пообщаться с соседями, у которых заодно можно разузнать о продавце квартиры.

Смотрим документы

Какие документы должен иметь продавец квартиры? Прежде всего те, которые необходимы для оформления продажи.

Перечень документов для нотариального оформления договора купли-продажи квартиры предусмотрен Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5. Такими документами являются:

- правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на имущество. Таким документом может быть нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, мены; свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества; свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.;

- паспорта и справки о присвоении идентификационных кодов всех продавцов и покупателей;

- извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдается БТИ, а в сельской местности, где инвентаризация не проводилась – справка органа местного самоуправления;

- технический паспорт на квартиру;

- решение органа местного самоуправления – в случае, если имели место перепланировка, перестройка, пристройка, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот;

- разрешение органа опеки и попечительства – в случае, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо.

Следует обратить внимание на то, как давно продавец недвижимости приобрел ее. Если квартира была приобретена недавно и сразу после этого продается, а также, если имели место несколько смен собственников в короткий промежуток времени, это может свидетельствовать о неблагополучном правовом статусе данной недвижимости. Следует также обратить особое внимание на недвижимость, право собственности на которую возникло на основании решения суда.

Помимо этого, полезно ознакомиться с:

- договорами о предоставлении коммунальных услуг, которые дадут представление о предприятиях, которые их предоставляют и качестве услуг;

- справками об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документами об их оплате;

- справкой ЖЕКа о лицах, зарегистрированных в квартире.

Как видите, осмотр недвижимости – достаточно трудоемкий процесс. Но изучение всех перечисленных обстоятельств предназначено не только для самоуспокоения. Если вам удалось выявить недостатки, появляется повод для мотивированного требования о снижении цены. Возможно, что наилучшим вариантом будет вообще отказаться от покупки. Не расстраивайтесь, ведь ваши знания позволили выйти сухим из воды. А удача ждет впереди.

наверх

4. КАК ПЕРЕДАТЬ ЗАДАТОК

Что такое задаток?

Если вы уже выбрали объект недвижимости, осмотрели его и приняли решение о покупке, вам необходимо позаботиться о том, чтобы данная недвижимость была продана именно вам.

Процесс подготовки документов, необходимых для нотариального оформления сделки может занять от одной недели до одного месяца. В то же время, ценовая конъюнктура рынка недвижимости быстро меняется. Это может привести к тому, что когда необходимые документы будут оформлены, продавец может предложить вам уплатить более высокую цену, либо вообще откажется продать недвижимость.

Для того, чтобы избежать подобного развития событий, договоренность о продаже недвижимости принято подтверждать передачей задатка.

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости и обеспечивает исполнение сторонами обязательств. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса, в случае нарушения обязательства со стороны продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Если же обязательство нарушил сам покупатель, сумма выплаченного задатка не возвращается.

Чем задаток отличается от аванса

Задаток следует отличать от аванса. Если был выплачен не задаток, а аванс, то при срыве сделки, аванс подлежит возврату независимо от причин. Как правило, на передаче аванса вместо задатка будет настаивать та из сторон, которая может нарушить обязательство.

Как оформить передачу задатка

Передача задатка оформляется договором или распиской. В договоре (при его отсутствии – в расписке) следует указать:

- паспортные данные того, кто выплачивает, и кто принимает задаток;

- размер задатка;

- в счет оплаты какой недвижимости выплачивается задаток;

- какова общая цена недвижимости;

- срок, в который продавец обязуется оформить продажу недвижимости.

Форму договора о задатке можно получить в агентстве недвижимости, сопровождающем сделку, или в юридической фирме. При подписании договора целесообразно оформить также расписку в получении денег, которую можно написать прямо на договоре.

Валюта платежа

Статьей 533 Гражданского кодекса предусмотрено, что денежное обязательство должно исполняться в гривнах. Поэтому сумму задатка в договоре и в расписке лучше всего указать в национальной валюте. Общую стоимость недвижимости можно указать в качестве денежного эквивалента в иностранной валюте, который подлежит уплате в гривнях. Если компетентными органами будет установлено проведение расчетов в иностранной валюте, валюта будет конфискована, а участники расчетов привлечены к административной ответственности, предусмотренной статьей 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

После оформления задатка стороны будут уверены в будущем проведении сделки, и продавец может приступить к подготовке необходимых для нотариального удостоверения документов.

наверх

5. КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ У НОТАРИУСА

Статьей 657 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поэтому в большинстве случаев при покупке недвижимости, поход к нотариусу неизбежен.

Удостоверение договора купли-продажи недвижимости может быть осуществлено как государственной нотариальной конторой, так и частным нотариусом.

Какие документы нужны для оформления сделки

Нотариальное оформление сделки происходит только в случае, если стороны предоставят нотариусу необходимые документы. Следует оговориться, что перечень документов, необходимых для продажи недвижимости зависит от типа недвижимости, правового статуса собственника и иных обстоятельств.

Законом «О нотариате», Инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» предусмотрено, что при продаже квартиры нотариусу должны быть предоставлены следующие документы:

- паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя;

- документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);

- извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (выдается БТИ);

- технический паспорт на квартиру.

Однако, в отдельных случаях, нотариус может потребовать предъявления дополнительных документов. Так, если продавец квартиры состоит в браке, понадобятся свидетельство о браке, а также паспорт и идентификационный код супруга. Если среди собственников недвижимости числится несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу. Кроме того, Законом «О налоге с доходов физических лиц» предусмотрена оценка недвижимости для начисления подоходного налога.

О времени удостоверения сделки следует договориться заранее

Замечу, что некоторые нотариусы требуют наличия документов, которые по закону предоставлять вообще не нужно. Бывает, что нотариус, руководствуясь своими субъективными представлениями, отказывается удостоверить вполне законную сделку. Для того чтобы избежать недоразумений, желательно заблаговременно посетить нотариуса и, показав ему имеющиеся документы на недвижимость, уточнить перечень документов, которые необходимо подготовить дополнительно. Если требования нотариуса кажутся вам необоснованными или он отказывается удостоверить сделку, нужно проконсультироваться с другими нотариусами. Если нотариус отказал вам в удостоверении договора, то по вашей просьбе он должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования.

Когда все необходимые документы будут подготовлены, их следует отнести в нотариальную контору и договориться о времени заключения сделки. Когда наступит назначенное время, вам останется лишь явиться к нотариусу и подписать договор.

При удостоверении сделки нотариус обязан по соответствующим реестрам проверить право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество, а также не находится ли оно в залоге или под арестом. Ущерб, причиненный в результате незаконных или недобросовестных действий нотариуса, подлежит возмещению.

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, его следует отнести для регистрации в БТИ. Договор обретает силу только после такой регистрации.

По общепринятой деловой практике, расходы по нотариальному оформлению договора (получение извлечения из Реестра, государственная пошлина, сбор в пенсионный фонд и услуги нотариуса) несет покупатель недвижимости. Подоходный налог уплачивается продавцом. Однако стороны могут договориться об ином распределении расходов.

наверх

6. РАСЧЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Проведение расчетов при покупке недвижимости – один из самых напряженных процессов. Интересы покупателя и продавца различаются, что вызывает противоречия. Покупатель заинтересован в том, чтобы произвести оплату после нотариального оформления договора купли-продажи. Продавец напротив, будет настаивать на том, чтобы сначала ему были выплачены деньги, а потом оформлен договор.

Для покупателя основной риск будет заключаться в том, что после передачи денег нотариальное оформление договора может не состояться, а получить деньги обратно не всегда так же просто как их отдать. При различных формах расчета механизм передачи денег будет отличаться. Проанализируем различные формы расчета, которые будут отвечать интересам покупателя недвижимости.

Банковский перевод

Продавец открывает банковский счет в национальной валюте (расчеты в иностранной валюте будут противоречить закону). Продавец и покупатель оформляют у нотариуса договор купли-продажи. После этого стороны едут в банк, где покупатель через кассу банка переводит деньги на банковский счет покупателя. В платежном документе следует указать, что платеж является оплатой за объект недвижимости.

Для того, чтобы продавец чувствовал себя уверенно, можно предложить ему, чтобы все экземпляры подписанного договора оставались у него до момента банковского перевода. Можно также оставить экземпляры договора у нотариуса, который выдаст покупателю его экземпляр после предъявления оригинала платежного документа.

Продавец также может предложить, чтобы в банке деньги были переданы ему наличными, а он внесет их на свой счет сам. Такая оплата будет относиться уже к наличному расчету. В этом случае покупатель не получит банковский документ об оплате и ему нужно будет зафиксировать факт передачи денег в наличной форме либо в нотариальном договоре купли-продажи, либо в отдельной расписке, подписанной продавцом.

Банковский сейф

Арендовать банковский сейф на время проведения расчетов может покупатель, продавец или агентство недвижимости. Для покупателя лучше всего арендовать сейф самому, поскольку, в противном случае он все равно не будет иметь к нему доступ.

Покупатель в присутствии продавца помещает деньги в сейф, после чего стороны едут к нотариусу и оформляют договор. Покупатель передает продавцу ключ от сейфа, продавец забирает деньги.

Расчеты наличными

Покупатель передает деньги продавцу наличными. Передача осуществляется в момент нотариального оформления договора купли-продажи. Факт передачи должен быть зафиксирован в самом тексте договора. Можно оформить отдельную расписку, но такой вариант будет хуже.

Реальная и номинальная цена

Обращаю внимание на то, что в целях уменьшения платежей, связанных с нотариальным оформление сделки, номинальная цена недвижимости часто занижается. Такой образ действий опасен для покупателя тем, что в случае, если сделка в дальнейшем будет признана недействительной, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Поэтому я рекомендую указывать в договоре реальную стоимость недвижимости.

Валюта платежа

Следует также обратить внимание на то, что статьей 533 Гражданского кодекса предусмотрено, что денежное обязательство должно исполняться в гривнах. Поэтому официально расчеты должны производиться в гривнях. В случае выявления проведения расчетов в иностранной валюте, это будет квалифицировано как нарушение правил о валютных операциях (ст. 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях), а валютные ценности будут конфискованы.

Если в ходе проведения расчетов и подписания договора со стороны продавца будут выявлены действия, которые могут быть квалифицированы как мошенничество, следует незамедлительно вызвать милицию и задержать жулика на месте совершения преступления.

наверх

7. ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ НАРУШИЛ ДОГОВОР

Бывает, что при покупке недвижимости проблемы возникают уже после нотариального оформления договора купли-продажи. Как правило, это связано с недобросовестным поведением продавца, который, получив деньги, забывает о проблемах покупателя.

Рассмотрим наиболее типичные трудности нового собственника недвижимости и возможные способы их преодоления.

Бывший собственник недвижимости не выписывается из квартиры

В соответствии с Законом «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», снятие с регистрации места проживания проводится на основании письменного заявления зарегистрированного лица. Поэтому если бывший хозяин квартиры и иные зарегистрированные в ней лица не подадут такие заявления, новому собственнику квартиры придется решать проблему самостоятельно.

Для этого необходимо обратиться в суд с иском о лишении права пользования жилым помещением. Согласно статье 7 Закона «О свободе передвижения…», решение суда по такому иску будет являться основанием для отмены регистрации бывшего собственника квартиры.

Чтобы вообще не сталкиваться с подобными сложностями, вам необходимо проследить за тем, чтобы все зарегистрированные в квартире лица были сняты с регистрации заблаговременно. Другим вариантом является получение от них уже подписанных заявлений об отмене регистрации, которые вы сможете подать в службу регистрации физлиц МВД самостоятельно, либо направить по почте.

Особые сложности связаны с отменой регистрации несовершеннолетних. Поэтому, если продавец квартиры не обеспечил выписку детей, возможно от покупки квартиры следует вообще отказаться.

Бывший собственник недвижимости не оплатил коммунальные услуги

Чисто юридически, это не ваша проблема. Коммунальные предприятия заключили договор с прежним собственником, поэтому и взыскивать долги они обязаны именно с него. А вы заключаете с коммунальщиками новый договор и оплачиваете услуги по нему.

Возможно, у ЖЭО будет иное мнение. В этом случае торжества справедливости придется добиваться в суде.

Бывший собственник недвижимости не оставил вам расчетные книжки по коммунальным услугам

Не беда. Книжки (договоры) все равно нужно переоформлять, а договор купли-продажи недвижимости является основанием для оформления новых книжек и договоров.

Бывший собственник недвижимости не выселяется из квартиры или не вывозит свои пожитки

Теперь хозяином квартиры являетесь вы, а бывший собственник не имеет к ней никакого отношения. Вы можете предъявить к нарушителю иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и возмещении морального и материального вреда. Но это будет долго, дорого и хлопотно.

Но есть и более простые пути. Так, статьей 55 Конституции Украины предусмотрено, что каждый имеет право любыми не запрещенными законом средствами защищать свои права от нарушений и противоправных посягательств. В то же время, статья 19 Гражданского кодекса предоставляет гражданину право на самозащиту своего гражданского права, то есть на применение средств противодействия, которые не запрещены законом.

Поскольку хозяином квартиры являетесь вы и можете делать с ней все, что захотите, вам никто не может запретить войти в нее при помощи автогена и установить бронированную дверь с новыми замками. Этим вы не только реализуете свои законные права, но и предотвратите возможное нарушение своих прав, то есть сделаете полезное дело.

Следует помнить, что после продажи квартиры бывшего хозяина будет трудно разыскать: он может уехать в другой город или в другое государство. Поэтому лучше заблаговременно принять меры для того, чтобы проблемы не возникли. Следует еще до заключения сделки проверить наличие долгов за коммунальные услуги, наличие лиц, зарегистрированных на данной жилплощади.

В случае, если какие-то проблемы останутся нерешенными, в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении следует оговорить сроки выполнения продавцом необходимых действий и санкции за их невыполнение. При расчетах за недвижимость следует удержать соразмерную часть оплаты до момента устранения проблем.

В случае, если затруднения все же возникнут, прежде чем что-то предпринимать, желательно получить совет у юриста.

наверх

8. НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЕДИТ

Стоит ли покупать недвижимость в кредит? Постоянный рост цен на недвижимость зачастую превышает размер процентов по кредиту. В то же время, намного лучше жить в своей собственной квартире, чем в арендованной. Из этого следует, что покупать жилье в кредит все-таки выгодно, если соблюдать основные меры предосторожности. Во-первых, необходимо свести к минимуму платежи по кредиту, то есть основную часть стоимости квартиры оплатить наличными, а кредит взять только на недостающую часть. Если появится возможность, желательно погасить кредит досрочно. Во-вторых, нужно иметь абсолютные гарантии того, что вы сможете своевременно выплачивать платежи по кредиту на протяжении всего срока. Хорошо если есть люди, которые в критической ситуации смогут помочь вам в погашении кредита.

Сам механизм покупки недвижимости в кредит можно представить в виде следующих этапов.

1. Налаживаем отношения с банком. Нет смысла тратить время и силы на поиски квартиры, если вы еще не знаете, дадут ли вам кредит. Прежде всего, вам необходимо посетить банк и, пообщавшись с кредитным экспертом, узнать, выдаст ли банк кредит и на какую сумму. При выдаче кредита основополагающим критерием является уровень дохода заемщика. Поэтому, зная размер вашего дохода, кредитный эксперт сможет определить величину кредита, на который вы можете рассчитывать.

После этого, можно уточнить условия кредитования. Важное значение имеет срок кредита и процентная ставка. Однако следует также удостовериться, не предусмотрены ли условиями кредитного договора дополнительные комиссии (за услуги, связанные с выдачей, обслуживанием, погашением кредита). Подобные поборы могут сделать реальную процентную ставку значительно большей, чем та, которая рекламируется банком. Вам нужно потребовать от банка расчет совокупной стоимости кредита. Следует также удостовериться, предусмотрена ли кредитным договором возможность досрочного погашения кредита, и не предусмотрены ли за это штрафные санкции.

Возможно, в поисках приемлемых условий, вам придется наведаться не в один, а в несколько банков.

2. Ищем недвижимость. Если банк готов выдать кредит, можно начинать подыскивать недвижимость. Способы поиска остаются традиционными: агентства недвижимости и СМИ. Вопросы поиска и осмотра недвижимости рассматривались нами ранее. Отмечу только, что при покупке квартиры в кредит предпочтительнее работать с агентствами недвижимости, которые помогут уладить формальную сторону дела.

Покупая недвижимость в кредит, вы столкнетесь с продавцами, которые не хотят связываться с подобными сделками. В этом случае вам следует объяснить продавцу, что он ничем не рискует, поскольку получит единовременную и полную оплату за свою квартиру от банка.

Если продавец согласен заключить сделку, следует оформить договор задатка, в котором оговорить обязанности продавца по предоставлению банку документов, необходимых для выдачи кредита.

3. Подписываем кредитный договор. Теперь вы можете предоставить банку все документы, требующиеся для заключения кредитного договора. Как правило, это документы, удостоверяющие вашу личность, подтверждающие уровень дохода и документы, характеризующие покупаемую недвижимость.

Если представленные документы согласуются с положениями кредитной политики банка, подписание кредитного договора происходит без проблем. Работники банка сами отвезут документы нотариусу и договорятся о времени заключения сделки.

4. Заключаем сделку. Подписание договора купли-продажи недвижимости происходит у нотариуса. В назначенное время в нотариальную контору должны явиться вы, продавец и представитель банка. К этому моменту работники банка и агентства недвижимости должны уже провести всю подготовительную работу и вам остается только поставить подпись на договоре.

Одновременно с договором купли-продажи оформляется договор залога недвижимости, который обеспечивает погашение вами кредита. Договор залога заключается между вами и банком.

У нотариуса вы получаете оригинал договора купли-продажи, который является правоустанавливающим документом на приобретенную вами недвижимость и оригинал договора залога.

5. Банк проводит расчеты. После этого продавец направляется в банк, где получает оплату за отчужденную им недвижимость. Оплата может быть произведена в безналичной или наличной форме.

6. Регистрируем договор. Последним этапом является государственная регистрация договора купли-продажи, которая в настоящее время производится БТИ. После такой регистрации договор приобретает законную силу, и вы можете считать себя полноправным хозяином квартиры.

Остается только помнить. Хоть вы и приобрели недвижимость, но сделали это за деньги банка и должны выполнить свои обязательства перед ним. Если вы окажетесь не в состоянии выплачивать платежи по кредиту, вы лишитесь и квартиры и значительной части уже уплаченных за нее денег.

 

Олег СИКОРСКИЙ

 

Симферополь 2008 г.

 

 

наверх

 

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

 

Яндекс.Метрика

Яндекс цитирования

Rambler's Top100

Рейтинг@Mail.ru

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player